건물 경매로 법정지상권도 따라간다?!

땅 주인과 건물 주인이 다를 때, 건물 주인이 땅을 사용할 수 있는 권리를 법정지상권이라고 합니다. 오늘은 이 법정지상권에 대한 흥미로운 판례를 소개해드리려고 합니다.

사건의 개요

한 사람이 땅과 그 위의 건물을 모두 소유하고 있었습니다. 그러다 건물이 다른 사람에게 증여되었고, 이후 경매를 통해 또 다른 사람에게 넘어갔습니다. 땅 주인은 경매로 건물을 낙찰받은 사람에게 이전 건물 주인의 지료 연체를 이유로 법정지상권이 소멸되었다고 주장하며 건물 철거를 요구했습니다. 과연 땅 주인의 주장은 받아들여졌을까요?

법원의 판단

법원은 땅 주인의 주장을 받아들이지 않았습니다.

핵심은 두 가지입니다.

1. 경매로 건물을 낙찰받으면 법정지상권도 함께 넘어간다. 건물 소유권을 경매로 취득하면 특별한 사정이 없는 한 법정지상권도 당연히 따라옵니다. (대법원 1985. 2. 26. 선고 84다카1578, 1579 판결, 대법원 1996. 4. 26. 선고 95다52864 판결 등 참조)

2. 지료 관련 약정은 등기해야 효력이 있다. 토지 소유자와 건물 소유자 사이에 지료에 대한 약정이 있더라도 이를 등기하지 않으면 제3자에게는 효력이 없습니다. 따라서 이전 건물 주인이 지료를 연체했더라도, 새로운 건물 주인에게는 그 사실을 가지고 법정지상권 소멸을 주장할 수 없습니다. (민법 제186조, 제366조, 부동산등기법 제69조 제4호 참조)

관습법상 법정지상권의 존속기간

이 사건에서 법원은 관습법상 법정지상권의 존속기간에 대해서도 중요한 판단을 했습니다. 관습법상 법정지상권의 존속기간은 민법상 지상권 규정을 준용하며(민법 제281조 제1항, 대법원 1986. 9. 9. 선고 85다카2275 판결, 대법원 2008. 6. 26. 선고 2006다54651 판결 등 참조), 건물이 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물인지 여부에 따라 30년 또는 15년으로 달라집니다(민법 제280조 제1항). '견고한 건물' 여부는 건물의 재질, 외력이나 화재에 대한 저항력, 해체의 난이도 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다(대법원 1997. 1. 21. 선고 96다40080 판결 등 참조). 이 사건에서는 원심이 건물의 견고성 여부를 판단하지 않은 채 법정지상권 존속기간 경과를 주장하는 땅 주인의 청구를 기각했기 때문에, 대법원은 이를 지적하며 파기환송했습니다.

결론

이번 판례를 통해 경매로 건물을 취득할 때 법정지상권도 함께 넘어간다는 점, 그리고 지료 약정은 등기해야 제3자에게 효력이 있다는 점을 확인할 수 있었습니다. 또한, 관습법상 법정지상권의 존속기간은 건물의 견고성 여부에 따라 달라진다는 점도 기억해야 할 것입니다.