땅 주인이 건물 철거하겠다는데… 내 법정지상권, 이대로 사라지나요? (지료 연체와 소멸청구)

저는 경매로 건물을 낙찰받았습니다. 땅은 다른 사람(甲) 소유였지만, 건물을 낙찰받으면서 땅을 사용할 권리인 법정지상권도 함께 얻게 되었습니다. 쉽게 말해, 남의 땅에 내 건물을 얹어놓고 사용할 수 있는 권리죠. 물론 공짜는 아닙니다. 땅 주인에게 **지료(땅 사용료)**를 내야 합니다.

문제는 제가 5개월 전에 지료를 얼마 내야 하는지 법원에서 결정(확정판결)이 났는데, 지급을 미루고 있었습니다. 그런데 땅 주인 甲이 갑자기 "지료를 2년 치 이상 안 냈으니 법정지상권을 없애고 건물을 철거하겠다!" 라고 합니다. 정말 그럴 수 있을까요?

법정지상권과 지료, 그리고 소멸청구권

법적으로 살펴보면, 경매로 땅과 건물 주인이 달라진 경우, 건물 주인은 땅 주인에게 지상권을 설정받은 것으로 봅니다 (민법 제366조). 그리고 지료는 법원에서 정합니다. 또한, 지상권자가 2년 이상 지료를 내지 않으면 땅 주인은 지상권을 없앨 수 있습니다 (민법 제287조 - 지상권소멸청구권).

제 경우, 지료 금액이 정해졌으니 당연히 내야 합니다. 안 내면 땅 주인이 지상권을 없앨 수도 있죠. 그런데 저는 지료 판결이 난 후 아직 2년이 안 됐습니다. 하지만 연체된 지료 총액은 이미 2년 치를 넘습니다. 이런 경우에도 땅 주인이 지상권을 없앨 수 있을까요?

대법원 판례는 이렇게 말합니다.

대법원은 지료 금액이 판결로 정해진 후, 지상권자가 책임 있는 사유로 지료 지급을 상당 기간 미루는 경우, 판결 확정 전후를 통틀어 연체된 지료가 2년 치를 넘으면 땅 주인은 지상권을 소멸시킬 수 있다고 판결했습니다 (대법원 2005. 10. 13. 선고 2005다37208 판결). 즉, 판결 난 후 2년을 꼭 채워야 하는 건 아니라는 겁니다.

지상물매수청구권은?

땅 주인이 지료 연체를 이유로 지상권을 소멸시켰을 때, 건물 주인은 건물을 땅 주인에게 팔라고 요구할 수 있는 **지상물매수청구권(민법 제283조 제2항)**이 있습니다. 하지만 이 권리는 지상권 기간이 만료되어 소멸하는 경우에만 행사할 수 있습니다. 지료 연체로 지상권이 소멸된 경우에는 지상물매수청구권을 행사할 수 없습니다 (대법원 1993. 6. 29. 선고 93다10781 판결).

결론

제 경우, 연체된 지료가 2년 치를 넘었기 때문에 땅 주인 甲의 지상권 소멸 청구는 정당하다고 볼 수 있습니다. 안타깝지만, 저는 건물을 땅 주인에게 팔라고 요구할 권리(지상물매수청구권)도 없습니다. 지료를 제때 냈어야 했는데, 후회가 됩니다. 이 글을 읽는 분들은 저처럼 후회하는 일이 없도록 지료 납부에 신경 쓰시기 바랍니다.