부동산 경매로 건물을 낙찰받았습니다. 축하드립니다! 그런데 막상 건물에 가보니 각종 설비나 기계들이 설치되어 있네요. 이런 것들은 누구 소유일까요? 당연히 건물주인 내 것일까요? 항상 그렇지는 않습니다. 오늘은 건물에 포함된 물건의 소유권에 대한 법적인 이야기를 해보겠습니다.
부합, 종물, 선의취득… 핵심 용어부터 정리!
사례를 통해 알아보는 소유권
A씨는 경매로 B씨 소유의 건물을 낙찰받았습니다. 그런데 건물 안에는 C씨가 렌탈한 발전기, 냉난방 시설 등이 설치되어 있었습니다. 이 물건들은 누구의 것일까요?
결론
경매로 건물을 낙찰받더라도, 건물 안에 있는 모든 물건이 내 것이 되는 것은 아닙니다. 부합물인지, 종물인지, 아니면 독립된 물건인지에 따라 소유권이 달라집니다. 특히 임차인이 설치한 물건들은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 경매 전에 건물 내부 상황을 잘 확인하고, 필요하다면 전문가의 도움을 받는 것이 좋겠습니다.
상담사례
경매 낙찰자가 건물 내 타인 소유 시설의 소유권을 얻으려면, 해당 시설이 경매 목적물에 포함되고 낙찰자가 소유관계를 모르는 데 과실이 없음을 입증해야 선의취득이 인정된다.
상담사례
경매 낙찰 건물 내 물건의 소유권은 부합물은 무조건 낙찰자에게, 상용물은 원소유주가 낙찰 대상 건물주면 낙찰자에게, 제3자면 낙찰자가 선의취득 요건(경매물건 포함, 낙찰자의 선의·무과실, 점유)을 충족해야 취득합니다.
민사판례
경매로 땅과 그 위에 있는 건물을 샀더라도, 같은 땅 위에 있지만 다른 사람 소유의 건물은 경매 대상에 포함되지 않아 소유권을 취득할 수 없다.
민사판례
경매로 낙찰받은 건물에 붙어있는 다른 건물들이 경매 목적물에 포함되지 않았더라도, 그 건물들이 주된 건물에 부합된 것으로 판단되면 낙찰자의 소유가 된다. 부합 여부는 경매 목록에 포함되었는지가 아니라, 그 건물이 주된 건물 없이 독립적인 가치를 가지는지에 따라 판단된다.
민사판례
다른 사람 소유의 물건이 경매로 넘어가서 경매 대금을 받았다면, 그 돈은 원래 주인에게 돌려줘야 한다. 경매로 물건을 산 사람이 선의취득을 했다 하더라도, 경매 대금을 받은 사람은 부당이득을 반환해야 한다는 판결입니다.
형사판례
경매로 축사를 매입한 사람이 축사 부지 밖에 있는 소독시설을 통해 축사에 들어간 경우, 소독시설이 축사의 종물이 아니므로 건조물침입죄가 성립한다. 종물은 주물의 효용을 높이는 것이어야 하며, 단순히 소유자나 이용자가 사용하는 것만으로는 부족하다. 또한, 물탱크는 건조물침입죄의 대상이 되는 건조물이 아니다.