경매로 낙찰받은 건물, 안에 있는 시설도 내 것? 🤔 (feat. 선의취득)

드디어 꿈에 그리던 건물을 경매로 낙찰받았습니다! 🎉 그런데 건물 안에 있는 냉난방 시설, 전기시설, 소방시설 등이 원래 건물 주인(乙) 것이 아니라 다른 사람(丙) 소유였다면 어떻게 될까요? 내 건물 안에 있는 것들이 내 것이 아닐 수도 있다는 사실, 알고 계셨나요? 😰

오늘은 경매로 건물을 낙찰받았을 때, 건물 안에 있는 시설물의 소유권에 대해 자세히 알아보겠습니다.

상황극:

• 갑(甲) : 경매로 건물 낙찰받은 사람
• 을(乙) : 원래 건물 주인 (경매 당한 사람)
• 병(丙) : 건물 내 시설물의 실제 소유자

갑은 을의 건물을 경매로 낙찰받았습니다. 건물 안에는 냉난방 시설, 전기 시설, 소방 시설 등이 있었는데, 알고 보니 이 시설들은 병의 소유였습니다. 이 경우, 갑은 건물과 함께 시설물의 소유권도 자동으로 얻게 될까요?

정답은 NO!🙅‍♀️

단순히 건물 안에 있다고 해서 건물 낙찰자가 시설물의 소유권까지 자동으로 취득하는 것은 아닙니다. 법적으로 건물과 시설물은 별개의 물건으로 보기 때문입니다. 건물에 부착된 물건이라고 해서 무조건 건물의 일부(부합물)로 취급되는 것은 아닙니다. 특히 시설물의 소유자가 건물 주인이 아니라 제3자인 경우에는 더욱 그렇습니다.

그럼 어떻게 해야 내 것이 될까요? 🤔

이때 필요한 것이 바로 **"선의취득"**입니다. 선의취득이란, 진정한 소유자가 아닌 사람에게서 물건을 샀더라도, 사는 사람이 정당한 소유자라고 믿고, 또 믿을 만한 충분한 이유가 있는 경우에는 그 사람에게 소유권을 인정해 주는 제도입니다.

건물 내 시설물을 선의취득 하려면 다음과 같은 요건을 모두 충족해야 합니다. (대법원 2008. 5. 8. 선고 2007다36933 판결)

1. 경매 목적물에 포함: 해당 시설물이 경매 목적물에 포함되어 있어야 합니다. 경매 목록에 시설물이 포함되지 않았다면, 선의취득을 주장할 수 없습니다.
2. 선의: 낙찰자가 시설물의 진정한 소유자를 모르고, 경매로 취득하는 건물과 함께 시설물의 소유권도 취득한다고 믿어야 합니다.
3. 과실 없음: 낙찰자가 조금만 주의를 기울였다면 시설물의 진정한 소유자를 알 수 있었음에도 불구하고 몰랐다면, 과실이 있다고 봅니다. 따라서 낙찰자는 시설물의 소유권에 대해 충분한 조사를 해야 합니다.
4. 점유: 낙찰자가 경매를 통해 건물과 함께 시설물을 점유해야 합니다.

결론:

경매로 건물을 낙찰받더라도 건물 내 시설물의 소유권까지 자동으로 취득하는 것은 아닙니다. 시설물이 제3자 소유인 경우, 선의취득의 요건을 모두 충족해야만 시설물의 소유권을 얻을 수 있습니다. 따라서 경매에 참여하기 전, 건물 내 시설물의 소유권에 대해 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다. 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다. 👩‍💼