건물 샀는데, 세입자는 그대로? 점유권 이전, 이것만 알면 돼!

새 건물을 샀는데 기존 세입자가 있어서 골치 아프신가요? 건물을 샀다고 해서 바로 세입자를 내보낼 수 있는 건 아닙니다. 바로 '점유권' 때문인데요. 오늘은 건물 매매와 점유권 이전에 대해 쉽고 간략하게 알려드리겠습니다!

상황극:

철수(甲)는 건물을 가지고 있습니다. 영희(乙)에게 이 건물을 세를 놓았죠. 그런데 철수가 민수(丙)에게 건물을 팔았습니다. 민수는 이제 건물주니까 영희를 내보낼 수 있을까요?

정답은 NO!

단순히 건물을 샀다고 해서 기존 세입자에 대한 권리까지 자동으로 넘어오는 것은 아닙니다. 왜냐하면 건물의 소유권과 점유권은 별개이기 때문입니다.

• 소유권: 건물을 소유할 수 있는 권리 (쉽게 말해, 내 건물!)
• 점유권: 건물을 사실상 지배하고 있는 권리 (쉽게 말해, 내가 쓰고 있음!)

철수가 민수에게 건물을 판 것은 소유권을 넘긴 것이지, 영희가 가지고 있는 점유권까지 넘긴 것은 아닙니다. 철수는 영희에게 건물을 빌려주면서 영희에게 간접점유권을 준 상태입니다. 철수는 소유자이면서 동시에 간접점유자, 영희는 직접점유자입니다.

그렇다면 민수는 어떻게 해야 할까요? 민수가 영희에게 직접 세를 받으려면 철수가 가지고 있던 간접점유권이 민수에게 넘어와야 합니다.

핵심: 간접점유권은 단순히 건물 매매만으로는 이전되지 않습니다. 점유물의 인도가 필요합니다.

이와 관련된 중요한 판례가 있습니다.

서울고등법원 1979. 6. 19. 선고 78나3184 판결은 "건물을 매수한 후 임대하다가 다른 사람에게 매도하더라도, 그 매매행위만으로 건물에 대한 간접점유권이 양도되는 것은 아니고, 부동산에 대한 점유권의 양도는 점유물의 인도로써만 그 효력이 생긴다"라고 판시했습니다. 즉, 철수가 민수에게 건물을 팔았다고 해서 철수의 간접점유권이 민수에게 자동으로 넘어가는 것은 아니라는 뜻입니다. 철수와 민수 사이에 점유권 이전에 대한 별도의 합의와 이에 따른 조치가 필요합니다.

민법 제190조(점유권의 취득과 상실) 점유권의 취득과 상실은 점유물에 대한 사실상의 지배를 기초로 한다.

결론적으로, 건물을 사는 것과 세입자 관리 권한을 얻는 것은 별개의 문제입니다. 건물을 매수할 때 세입자 관련 사항을 꼼꼼히 확인하고, 점유권 이전에 대한 명확한 절차를 거쳐야 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다.