2번이나 경매에 넘어간 집, 세입자는 어떻게 될까요?

이사하고 전입신고 하기 전에 집이 경매에 넘어가면 어쩌나 걱정하는 세입자분들 많으시죠? 그런데 집이 한 번도 아니고 두 번이나 경매에 넘어간다면 어떨까요? 생각만 해도 아찔한 상황인데요, 오늘은 이런 복잡한 사례를 통해 세입자의 권리를 살펴보겠습니다.

사례:

철수(甲)는 영희(乙1) 소유의 집을 빌려 살고 있었습니다. 그런데 전입신고를 하기 전에 은행(丙1)에서 영희의 집에 근저당권을 설정했습니다. 철수는 그 후에 전입신고를 마쳤습니다. 얼마 후 은행(丙1)의 근저당권 실행으로 집이 경매(1차 경매)에 넘어갔고, 영희의 장모(乙2)가 낙찰받았습니다. 영희의 장모(乙2)는 철수와 새 임대차계약을 맺고, 낙찰대금을 완납한 바로 다음 날 다른 은행(丙2)에 근저당권을 설정해주었습니다. 그런데 이번에도 은행(丙2)의 근저당권 실행으로 집이 또 경매(2차 경매)에 넘어갔습니다. 새로운 낙찰자 민수(丁)에게 철수는 계속 살 수 있다고 주장할 수 있을까요?

해설:

결론부터 말씀드리면, 철수는 민수에게 대항력을 주장할 수 있습니다. 복잡해 보이지만, 판례를 통해 자세히 살펴보면 이해하기 쉽습니다.

핵심은 대항력 발생 시점입니다. 대항력이란, 제3자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 힘을 말합니다. 주택임대차보호법에 따라 전입신고와 주택 인도(실제 거주) 두 가지 요건을 갖추면 대항력이 생깁니다.

• 1차 경매: 철수는 은행(丙1)이 근저당권을 설정한 후에 전입신고를 했기 때문에, 1차 경매에서는 은행(丙1)에게 대항력을 주장할 수 없었습니다. (대법원 2001. 1. 5. 선고 2000다47682 판결: 대항요건을 갖춘 임차인이라도, 그 전에 담보권을 취득한 담보권자에게는 대항할 수 없다)

• 2차 경매: 영희의 장모(乙2)가 낙찰받은 후 철수와 새 임대차계약을 맺었기 때문에, 철수는 乙2가 소유권을 취득한 시점에 대항력을 갖추게 됩니다. (대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026, 58033 판결: 제3자가 보기에 임차권에 기반한 점유라는 것을 인식할 수 있다면, 소유권 취득과 동시에 대항력을 취득한다.) 즉, 2차 경매의 근거가 된 은행(丙2)의 근저당권은 철수의 대항력 이후에 설정된 것이므로, 철수는 2차 경매 낙찰자 민수에게 대항력을 주장할 수 있습니다. (대법원 2002. 11. 8. 선고 2002다38361 판결)

정리:

비록 처음에는 근저당권보다 늦게 전입신고를 했지만, 1차 경매 낙찰자와 새롭게 임대차계약을 맺음으로써 철수는 2차 경매에서 자신의 권리를 지킬 수 있었습니다. 이처럼 경매와 임대차는 복잡한 법률 관계가 얽혀있으므로, 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다. 주택임대차보호법과 관련 판례를 참고하여 자신의 권리를 잘 알고 대처하는 것이 중요합니다.