내 집 샀는데, 세입자 권리는 어떻게 되나요? 혼동에 의한 임차권 소멸?!

전세나 월세로 살던 집을 아예 사버리는 경우가 종종 있습니다. 특히 전세금을 돌려받지 못하는 상황에서 집을 매수하는 경우도 있는데요. 이런 경우, 기존의 세입자 권리는 어떻게 될까요? 내가 나에게 임대를 하는 이상한 상황이 되는 걸까요? 이번 포스팅에서는 '임차인이 임차주택을 매수한 경우 임차권은 소멸하는지'에 대해 알아보겠습니다.

사례

철수(임차인)는 영희(임대인)의 집을 전세로 살고 있었고, 대항력과 확정일자도 갖추었습니다. 그 후 영희는 민수에게 근저당권을 설정해주었습니다. 전세 계약기간이 끝났지만, 철수는 전세금을 돌려받지 못했습니다. 결국 철수는 영희로부터 그 집을 매수했습니다. 이 경우, 철수의 임차권은 어떻게 될까요?

혼동에 의한 권리 소멸?

일반적으로 채권과 채무가 동일한 사람에게 귀속되면 채권은 소멸합니다. 이를 '혼동'이라고 합니다. 민법 제507조는 "채권과 채무가 동일한 주체에 귀속한 때에는 채권은 소멸한다. 그러나 그 채권이 제삼자의 권리의 목적인 때에는 그러하지 아니하다."라고 규정하고 있습니다.

임차권도 임대인과 임차인 사이의 채권이므로, 철수가 집을 사서 임대인이자 임차인이 되면 혼동으로 임차권이 소멸하는 것처럼 보입니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항은 "임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다."라고 규정하고 있는데, 이 조항에 따라 철수는 임대인의 지위를 승계하게 되니까요.

하지만, 여기에는 예외가 있습니다!

만약 임차인이 대항력을 갖춘 후 제3자가 저당권을 설정했고, 그 이후에 임차인이 집을 매수했다면 임차권은 소멸하지 않습니다.

대법원은 이런 경우 물권 혼동에 관한 민법 제191조 제1항 단서를 유추 적용합니다. 민법 제191조 제1항은 "동일한 물권에 대한 소유권과 다른 물권이 동일한 사람에게 귀속한 때에는 다른 물권은 소멸한다. 그러나 그 물권이 제3자의 권리의 목적이 된 때에는 소멸하지 아니한다."라고 규정하고 있습니다. 즉, 제3자의 권리가 존재하면 물권이 혼동되어도 소멸하지 않는다는 것입니다. (대법원 2001. 5. 15. 선고 2000다12693 판결)

철수의 경우는?

철수는 대항력을 갖춘 후에 민수가 근저당권을 설정했고, 그 이후에 집을 매수했습니다. 따라서 철수의 임차권은 혼동으로 소멸하지 않고, 민수의 근저당권보다 우선하는 효력을 유지합니다. 즉, 철수는 집을 팔아도 자신의 전세금을 우선적으로 변제받을 수 있습니다.

결론적으로, 임차인이 임차주택을 매수하더라도, 대항력을 갖춘 후 제3자의 저당권이 설정되어 있다면 임차권은 소멸하지 않습니다. 자신의 권리를 지키기 위해서는 관련 법률과 판례를 잘 알아두는 것이 중요합니다.