건물 소유권 없어도 임대차계약은 유효! 전대차는 어떨까?

임대인이 건물주가 아니어도 임대차계약은 유효할까요? 네, 유효합니다! 놀랍게도 임대인에게 소유권이 없더라도 임대차계약 자체는 성립합니다. 오늘은 이와 관련된 법적 이야기를 좀 더 쉽게 풀어보겠습니다.

임대차 계약의 핵심

임대차 계약은 임대인이 임차인에게 어떤 것을 사용하게 해주고, 임차인은 그 대가로 차임을 지급하는 약속입니다 (민법 제618조). 여기서 중요한 것은 '사용하게 해주는 약속' 자체이지, 임대인이 꼭 그 물건의 주인일 필요는 없다는 것입니다.

소유권 없이도 계약은 성립하지만…

소유권이 없는 사람과 맺은 임대차 계약도 유효하지만, 문제는 임대인이 실제로 사용하게 해 줄 수 있어야 한다는 점입니다. 만약 진짜 주인이 나타나서 "내 건물에서 나가!"라고 하면, 임대인은 약속을 지킬 수 없게 됩니다. 이런 경우를 '이행불능'이라고 하는데, 이행불능이 되면 임차인은 차임을 낼 필요가 없어지고, 계약은 끝나게 됩니다.

전대차, 더 복잡한 상황

이번 판례는 여기서 한 단계 더 나아가 '전대차' 상황을 다룹니다. 전대차란 임차인이 다시 다른 사람에게 빌려주는 것을 말합니다. 원래 임대인 - 임차인 - 전차인 이렇게 세 사람이 관계되는 것이죠.

판례가 다룬 상황은 이렇습니다.

어떤 사람이 지방자치단체에 건물을 기부채납하고 일정 기간 무상으로 사용할 권리를 받았습니다. 그 사람에게서 점포를 빌린 임차인은 다시 다른 사람에게 전대했습니다. 그런데 무상 사용 기간이 끝나고, 지자체로부터 건물 관리를 위임받은 사람이 전차인에게 나가라고 요구했습니다. 이 경우 전차인은 전대인에게 차임을 낼 필요가 없다는 것이 판결의 핵심입니다. 왜냐하면 전대인이 더 이상 전차인에게 점포를 사용하게 해줄 수 없기 때문입니다. 이 역시 '이행불능'으로 인한 계약 종료에 해당합니다.

핵심 정리

• 소유권이 없어도 임대차 계약은 유효하게 성립합니다 (민법 제618조).
• 하지만 임대인이 임차인에게 사용·수익하게 해 줄 수 없게 되면 (이행불능) 계약은 종료되고 차임 지급 의무도 없어집니다 (민법 제546조, 제623조).
• 이러한 원칙은 전대차에도 적용됩니다 (민법 제630조, 제741조).

참고 판례:

• 대법원 1972. 6. 27. 선고 71다1848 판결
• 대법원 1996. 9. 6. 선고 94다54641 판결

이처럼 임대차 계약은 소유권 유무와 별개로 성립하지만, 실제 사용 가능 여부가 중요한 요소임을 기억해야 합니다. 특히 전대차와 같이 여러 당사자가 얽힌 경우에는 더욱 신중하게 계약 내용을 살펴봐야겠죠.