🏡 집주인 아닌 사람과 계약해도 임대차보호법 적용될까요?

이사 철이 다가오면서 전월세 계약 관련 문의가 많아지고 있습니다. 그중에서도 "집주인 아닌 사람과 계약해도 괜찮을까요?"라는 질문이 종종 눈에 띕니다. 내가 계약하려는 사람이 진짜 집주인이 아닌데, 혹시 나중에 문제가 생기면 어떡하죠? 걱정되시는 마음, 충분히 이해합니다! 결론부터 말씀드리면, 집주인이 아니더라도 적법한 임대 권한을 가진 사람과 계약했다면 임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

좀 더 자세히 설명드릴게요. 흔히들 "임대차보호법"하면 집주인과 세입자 사이의 계약만 떠올리시는데, 법은 생각보다 넓게 적용됩니다. 주택임대차보호법은 세입자를 보호하기 위한 법이기 때문에, 진짜 집주인이 아니더라도 집을 빌려줄 수 있는 정당한 권한 (예: 전대차 계약 등)을 가진 사람과 계약했다면 똑같이 법의 보호를 받을 수 있도록 하고 있습니다.

예를 들어 집주인 A가 B에게 전대차를 허락했고, B가 C와 임대차계약을 맺었다고 가정해봅시다. 이 경우 C는 A가 아닌 B와 계약했지만, B가 A에게 전대차 승낙을 받았다면 C는 임차인으로서 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 만약 B가 A의 동의 없이 불법으로 전대차 계약을 했다면 문제가 될 수 있겠지만, 적법한 권한이 있는 임대인과 계약을 체결했다면 안심하셔도 됩니다.

관련 판례도 있습니다. 대법원은 "주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되는 것은 아니고, 주택 소유자는 아니더라도 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다"고 판시했습니다 (대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결).

그렇다면 계약 전에 무엇을 확인해야 할까요? 가장 중요한 것은 임대인이 정말로 집을 빌려줄 권한이 있는지 확인하는 것입니다. 등기부등본을 확인하여 집주인 정보를 확인하고, 계약하려는 사람이 집주인이 아니라면 집주인의 동의 (위임장, 전대차 계약서 등)를 받았는지 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다. 이러한 서류 확인을 통해 분쟁을 예방하고 안전하게 임대차 계약을 체결할 수 있습니다.