건물 임대차 계약 해지와 '판결 전까지 권리 의무 유지' 특약의 의미

건물 임대차 계약에서 계약 해지 분쟁 발생 시, 판결 확정 전까지 임대인과 임차인의 권리와 의무를 유지한다는 특약은 어떤 의미일까요? 최근 대법원 판례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

사건의 개요

건물주(원고)들은 의사(피고)에게 상가 건물을 10년간 임대했습니다. 계약서에는 차임 납부 조건, 계약 해지 조건 등과 함께 "계약 해지에 대한 이견이 있을 경우 법원 판결에 따르되, 최종 판결 전까지 임대인과 임차인의 권리와 의무는 유지된다"는 특약(이 사건 특약)이 포함되었습니다. 피고는 관리비 일부만 납부하고 차임을 연체하자, 원고들은 계약 해지를 주장하며 건물 인도 소송을 제기했습니다.

쟁점

원고들은 피고의 차임 연체를 이유로 계약을 해지했고, 법원도 계약 해지가 적법하다고 판단했습니다. 그러나 원심은 '이 사건 특약'에 따라 판결 확정 전까지 피고가 건물을 사용할 권리가 있다고 보아 원고들의 건물 인도 청구를 기각했습니다. 이에 원고들이 상고했습니다.

대법원의 판단

대법원은 원심 판결을 파기하고 사건을 다시 심리하도록 환송했습니다. 대법원은 '이 사건 특약' 중 "최종 판결 전까지 권리와 의무 유지" 부분은 판결 확정 전까지 기존 임대차 관계를 유지하여 확정 후 판결을 집행한다는 의미일 뿐, 임차인이 판결 확정 전까지 건물 인도를 거부할 권리가 있다는 의미는 아니라고 판단했습니다.

대법원 판단의 근거

• 계약 해지와 청산 절차: 일반적으로 임대차 계약이 해지되면 임대인은 보증금을, 임차인은 건물을 반환하는 방식으로 관계가 청산됩니다. '이 사건 특약'의 앞부분("계약 해지에 이견이 있을 경우 법원 판결에 따른다")은 재판을 통해 임대차 관계 존속 여부를 결정한다는 의미입니다. 뒷부분("최종 판결 전까지 권리와 의무 유지")을 건물 인도 거부 권리로 해석하면, 계약 해지 판결이 나도 청산이 이루어지지 않아 특약의 목적에 어긋납니다.

• 임차인의 사용권: 임차인의 건물 사용 권리는 임대차 관계가 존속하는 동안에만 인정됩니다. 임대차 종료 후 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지 건물에 머무를 수 있는 것은 (상가건물 임대차보호법 제9조 제2항) 보증금 반환을 위한 것이지, 사용권이 계속 인정되는 것은 아닙니다.

• 소송 경제: '이 사건 특약'을 원심처럼 해석하면, 임대인은 건물 인도 청구가 기각된 후 다시 소송을 제기해야 합니다. 이는 소송 경제 원칙에 어긋나고 분쟁의 신속한 해결을 방해합니다.

• 법률행위 해석 원칙 (민법 제105조): 계약 해석은 당사자 의사를 존중하되, 문언의 형식과 내용, 계약의 동기와 경위, 당사자의 목적과 진정한 의사, 거래 관행 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

• 참고 판례: 대법원 2009. 5. 14. 선고 2008다90095, 90101 판결

결론

이번 판례는 임대차 계약 해지 관련 특약의 의미를 명확히 했다는 점에서 의의가 있습니다. "판결 전까지 권리 의무 유지"라는 문구가 있다고 해서 임차인이 무조건 건물 인도를 거부할 수 있는 것은 아니며, 계약 내용, 분쟁의 경위, 관련 법리 등을 종합적으로 고려하여 특약의 의미를 해석해야 합니다.