상가 임대차, 2기 차임 연체하면 계약 해지 가능할까? (갱신 전후 연체 포함)

상가 임차인이 월세(차임)를 연체했을 때, 임대인은 계약을 해지할 수 있을까요? 특히 임대차 계약이 갱신되기 전후로 차임이 연체된 경우는 어떨까요? 이번 포스트에서는 이와 관련된 대법원 판례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

상가 임대차보호법과 민법의 관계

상가 임대차는 '상가건물 임대차보호법'의 보호를 받지만, 모든 부분에서 민법이 배제되는 것은 아닙니다. 상가 임대차보호법이 규정하지 않은 부분에 대해서는 민법이 적용될 수 있습니다.

2기 차임 연체 시 계약 해지 (민법 제640조)

민법 제640조는 "건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다"고 규정하고 있습니다. 즉, 임차인이 2기분의 차임을 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있다는 것입니다. 이는 상가 임대차에도 적용됩니다.

갱신 전후 차임 연체를 합산하여 2기에 해당하는 경우

임대차 계약이 갱신되기 전에 1기 차임을 연체하고, 갱신 후에도 1기 차임을 연체했다면 총 2기 차임을 연체한 것으로 볼 수 있을까요? 대법원은 이 경우에도 2기 차임 연체에 해당하여 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 판결했습니다. (대법원 2013.12.26. 선고 2012다87128 판결)

계약 갱신은 기존 계약과 동일한 조건으로 이루어지는 것이 원칙이며 (상가건물 임대차보호법 제10조 제3항), 갱신 전후의 차임 연체를 분리해서 생각할 경우 임차인에게 지나치게 유리하고, 임대인에게는 부당한 결과를 초래할 수 있다는 것이 그 이유입니다. 갱신 전 연체 차임을 지급하지 않더라도 갱신된 계약에서 새롭게 2기 연체가 발생해야만 해지할 수 있다면, 임차인은 갱신 전 연체 차임을 지급할 유인이 없어지게 되는 문제점이 발생하기 때문입니다.

3기 차임 연체와 갱신 거절 (상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호)

상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호는 임차인이 3기 차임을 연체한 경우 임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있다고 규정하고 있습니다. 이는 임대차 계약 갱신 시점에서 임대인에게 부여된 권리이며, 민법 제640조의 계약 해지권과는 별개의 것입니다. 즉, 임대인은 2기 차임 연체 시에는 계약을 해지할 수 있고, 3기 차임 연체 시에는 계약 갱신을 거절할 수 있습니다.

약정에 의한 해지

임대차 계약서에 2기 차임 연체 시 계약을 해지할 수 있다는 특약이 있는 경우에도, 이는 상가건물 임대차보호법에 위배되지 않으므로 유효합니다.

정리

• 상가 임대차에서 임차인이 2기 차임을 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. (민법 제640조)
• 갱신 전후의 차임 연체를 합산하여 2기에 해당하는 경우에도 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.
• 3기 차임 연체 시 임대인은 계약 갱신을 거절할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호)
• 계약서에 2기 차임 연체 시 계약 해지 특약이 있는 경우, 해당 특약은 유효합니다.

이처럼 상가 임대차에서 차임 연체는 계약 해지의 중요한 사유가 될 수 있습니다. 임차인은 차임 연체로 인한 불이익을 받지 않도록 주의해야 하며, 임대인은 법적 절차를 준수하여 계약을 해지해야 합니다. 상가 임대차와 관련하여 분쟁이 발생한 경우, 법률 전문가의 도움을 받는 것이 바람직합니다.