건축 중인 집을 빌렸는데, 나중에 집주인이 돈 빌리고 안 갚으면 내 쫓길 수 있을까? - 주민등록과 임대차의 공시효력

집을 빌릴 때, 등기부등본만큼 중요한 것이 바로 주민등록입니다. 특히 건축 중인 집을 빌릴 경우 더욱 신경 써야 하는데요, 오늘은 건축 중인 집을 임차하고 주민등록을 했을 때 어떤 상황에서 내 권리를 지킬 수 있는지 알아보겠습니다.

사례:

피고는 건축 중인 다가구주택의 일부를 임차하고 주민등록 전입신고를 마쳤습니다. 그러나 집주인은 건물 용도를 다세대주택으로 변경했고, 피고가 임차한 부분은 다른 사람에게 팔렸습니다. 새 집주인은 은행에서 돈을 빌리면서 집을 담보로 제공했고, 결국 은행은 돈을 돌려받지 못해 경매를 신청했습니다. 피고는 자신이 먼저 집을 빌렸으니 돈을 돌려받아야 한다고 주장했지만, 법원은 피고의 주장을 받아들이지 않았습니다.

왜 이런 일이 발생했을까요?

핵심은 주민등록의 공시 효력에 있습니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따르면, 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 마쳐야 제3자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있습니다. 즉, 주민등록은 다른 사람에게 내가 이 집에 살고 있다는 사실을 알리는 역할을 합니다.

그러나 이 사례에서는 건물의 용도가 다가구에서 다세대로 변경되면서 주소 표시가 달라졌습니다. 피고는 주소 변경 없이 기존 주소로 주민등록을 유지했습니다. 법원은 등기부등본상 주소와 다른 주민등록은 제3자(은행)에게 임대차 사실을 알리는 효력이 없다고 판단했습니다. 즉, 은행 입장에서는 피고의 주민등록만으로는 그가 어떤 부분을 임차했는지 알 수 없었던 것입니다.

핵심 정리:

• 건축 중인 주택을 임차할 경우, 건물의 용도 변경이나 주소 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.
• 주민등록은 제3자에게 임대차 사실을 알리는 중요한 역할을 합니다.
• 건물의 등기부상 표시와 주민등록상 주소가 일치해야 제3자에게 대항력을 가질 수 있습니다.
• 건물의 형태가 변경될 경우 주민등록상 주소도 변경해야 합니다.

관련 법조항 및 판례:

• 주택임대차보호법 제3조 제1항: 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도 및 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
• 대법원 1999. 5. 25. 선고 99다8322 판결: 건축 중인 주택에 대한 소유권보존등기가 경료되기 전에 그 일부를 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록상의 주소 기재가 그 당시의 주택의 현황과 일치한다 하더라도 그 후 사정변경으로 등기부상의 주택의 표시가 달라졌다면, 주민등록상의 주소가 주민등록법시행령 제5조 제5항에 따라 건축물관리대장의 기재에 근거하여 된 것이라는 등의 특별한 사정이 없는 한, 달라진 주택의 표시를 전제로 등기부상 이해관계를 가지게 된 제3자로서는 당초의 주민등록에 의하여 당해 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식하기 어렵다 할 것이므로 그 주민등록은 그 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시 방법이 될 수 없다.

건축 중인 집을 임차할 때는 꼼꼼하게 확인하고, 변경사항이 생길 경우 주민등록 정정 등 필요한 조치를 취하여 자신의 권리를 보호해야 합니다.