다가구 주택 임차, 등기부 바뀌면 대항력도 사라질까요? 🏠

안녕하세요! 오늘은 다가구 주택 임대차와 관련된 중요한 이야기를 해보려고 합니다. 특히 등기부등본의 내용이 바뀌었을 때, 임차인의 대항력이 어떻게 되는지 궁금하신 분들 많으시죠? 실제 사례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

사례:

甲씨는 새로 짓고 있는 乙씨의 다가구 주택 일부를 임차하고 전입신고를 마쳤습니다. 당시 甲씨의 주민등록상 주소는 실제 거주하는 곳과 일치했습니다. 그런데 乙씨가 이 다가구 주택을 다세대 주택으로 용도 변경하고 각 호실별로 소유권 등기를 새로 만들었습니다. 이후 乙씨는 甲씨가 임차한 부분을 丙씨에게 팔았고, 丁씨는 丙씨 소유 부분에 근저당권을 설정했습니다. 이런 상황에서 甲씨는 처음에 했던 전입신고를 근거로 丁씨에게 대항력을 주장할 수 있을까요?

결론:

안타깝게도 甲씨는 대항력을 주장하기 어렵습니다. 왜 그럴까요?

핵심은 등기부상 주택의 표시와 주민등록의 일치 여부입니다. 처음 甲씨가 전입신고를 할 당시에는 주소가 실제 거주 현황과 일치했습니다. 그러나 乙씨가 다가구 주택을 다세대 주택으로 용도 변경하고 새롭게 등기를 하면서 주택의 표시가 바뀌었습니다. 이렇게 되면, 등기부를 보고 거래하는 제3자(丁씨) 입장에서는 甲씨의 주민등록만으로는 해당 주택에 甲씨가 살고 있다는 사실을 알기 어려워집니다.

대법원 판례 (대법원 1999.9.3, 선고, 99다15597, 판결) 에 따르면, 건축 중인 주택에 대한 소유권보존등기가 경료되기 전에 그 일부를 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록상의 주소 기재가 그 당시의 주택의 현황과 일치한다 하더라도, 그 후 사정 변경으로 등기부상의 주택의 표시가 달라졌다면, 주민등록상의 주소가 주민등록법 시행령 제5조 제5항에 따라 건축물관리대장의 기재에 근거하여 된 것이라는 등의 특별한 사정이 없는 한, 달라진 주택의 표시를 전제로 등기부상 이해관계를 가지게 된 제3자로서는 당초의 주민등록에 의하여 당해 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식하기 어렵기 때문에 그 주민등록은 그 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시 방법이 될 수 없습니다.

즉, 甲씨의 주민등록상 주소가 건축물관리대장의 기재에 근거한 것이 아니라면, 변경된 등기부상 표시를 기준으로 근저당권을 설정한 丁씨에게 대항력을 주장하기 어렵다는 것입니다.

결론적으로, 다가구 주택을 임차할 때는 건물의 용도 변경 가능성 등을 고려하여 신중하게 계약하고, 등기부등본을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다. 특히, 건축 중이거나 용도 변경 가능성이 있는 주택의 경우에는 임대차 계약 전 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.