전세집 나갈 때, 임차권등기 어떻게 할까요? (민법 vs 주택임대차보호법)

전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 곤란한 상황에 놓이신 분들 많으시죠? 이럴 때 '임차권등기명령'이라는 제도를 통해 내 보증금을 지킬 수 있습니다. 그런데 임차권등기명령을 신청할 때, 민법과 주택임대차보호법, 두 가지 법이 나와 헷갈리시는 분들이 계실 겁니다. 오늘은 이 두 가지 법률에 따른 임차권등기의 차이점에 대해 알아보겠습니다.

민법과 주택임대차보호법, 뭐가 다를까?

민법 제621조에서는 임차인이 집주인에게 임대차등기 절차에 협조해달라고 요청할 수 있다고 규정하고 있습니다. 쉽게 말해, "집주인님, 보증금 돌려받고 이사 가려면 임차권등기 해야 하니 협조 좀 해주세요!"라고 요청할 수 있는 권리입니다.

반면 주택임대차보호법 제3조의3에서는 집주인의 협조 없이도 법원에 직접 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 규정하고 있습니다. 즉, 집주인이 협조를 안 해줘도 법원의 힘을 빌려 내 권리를 지킬 수 있는 것이죠.

그럼 두 가지 방법으로 등기했을 때 효력은 다를까요?

결론부터 말씀드리면, 기본적인 효력은 동일합니다. 주택임대차보호법 제3조의4 제1항에서는 민법에 따른 임차권등기의 효력에 대해 주택임대차보호법 제3조의3 제5항과 제6항을 준용한다고 규정하고 있습니다. 즉, 어떤 법을 통해 등기하든, 일단 임차권등기가 완료되면 다음과 같은 효력이 발생합니다. (주택임대차보호법 제3조의3 제5항, 제6항)

• 대항력 유지: 이사를 가더라도 대항력(다른 사람에게 집이 팔려도 내 보증금을 받을 권리)과 우선변제권(집이 경매로 넘어갔을 때 다른 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 권리)이 유지됩니다.
• 보증금 반환받을 때까지의 이자 청구: 임차권등기 이후에는 보증금을 돌려받는 날까지의 이자도 함께 청구할 수 있습니다.

하지만, 주의할 점!

민법에 따른 임차권등기는 주택임대차보호법 제3조의3 제8항과 제9항이 적용되지 않습니다. 특히 제8항은 임차권등기명령 신청에 드는 비용을 집주인에게 청구할 수 있다는 내용입니다. 즉, 민법에 따라 임차권등기를 했다면, 등기 과정에서 발생한 비용을 집주인에게 청구하기 어려울 수 있습니다.

결론적으로, 집주인이 보증금 반환에 협조적이지 않다면 주택임대차보호법에 따른 임차권등기명령을 신청하는 것이 더 유리합니다. 이를 통해 번거로운 절차 없이 보증금을 안전하게 지키고, 등기 비용까지 청구할 수 있기 때문입니다. 물론, 구체적인 상황에 따라 법률 전문가의 도움을 받는 것이 가장 확실한 방법입니다.