건물을 짓다가 중간에 팔았는데, 원래 건축주가 명의변경을 해주지 않는다면 어떻게 해야 할까요? 혹은 여러 명이 함께 건물을 짓다가 누군가 지분을 팔았는데, 다른 공동건축주가 명의변경에 동의하지 않는다면요? 오늘은 이런 곤란한 상황에 처했을 때 어떻게 해결할 수 있는지 알려드리겠습니다.
건축주 명의변경, 왜 중요할까요?
건축 중인 건물을 사면 소유권은 넘겨받지만, 건축허가서에는 여전히 이전 건축주의 이름이 남아있습니다. 이 상태로는 공사를 계속 진행하거나 준공검사 후 건축물대장에 소유자로 등록할 수 없습니다. 결국 내 명의로 소유권보존등기를 하려면 건축주 명의변경이 필수적인 절차입니다.
법적으로 어떻게 해결할 수 있을까요?
건축법 시행규칙 제11조 제1항에 따르면, 건축주 명의를 바꾸려면 이전 건축주의 동의서가 필요합니다. 만약 동의를 받지 못했다면, 법원의 판결을 통해 동의를 받은 것과 같은 효력을 얻을 수 있습니다. 즉, **"의사표시에 갈음하는 판결"**을 받아야 하는 것이죠.
공동건축주의 경우는 어떨까요?
여러 명이 함께 건물을 짓는 경우, 건축주 명의변경에는 모든 공동건축주의 동의가 필요합니다. 한 명이라도 동의하지 않으면 명의변경이 불가능합니다. 이 경우에도 동의하지 않는 건축주를 상대로 "의사표시에 갈음하는 판결"을 받을 수 있습니다. 모든 공동건축주를 한꺼번에 상대로 소송을 걸 필요는 없고, 동의하지 않는 건축주 각각을 상대로 소송을 제기할 수 있습니다.
핵심 정리!
관련 법 조항 및 판례
이처럼 건축주 명의변경 문제는 법적인 절차를 통해 해결할 수 있습니다. 혼자 해결하기 어렵다면 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 이 글이 건축주 명의변경 문제로 어려움을 겪는 분들에게 도움이 되길 바랍니다.
민사판례
여러 사람이 함께 건물을 지었을 때, 건축주 명의를 바꾸려면 기존 건축주 모두의 동의가 필요하며, 지분을 양도했다고 해서 다른 공동건축주가 명의변경에 무조건 동의해야 하는 의무는 없다.
일반행정판례
건축물 소유권 분쟁 중, 소유권 확정 전까지 건축주 명의변경 신고 수리를 거부한 행정청의 처분은 적법하다.
민사판례
건축공사가 끝나고 소유권보존등기까지 완료된 건물의 경우, 건축주 명의 변경을 요구하는 소송은 법적인 이익이 없어 할 수 없다는 대법원 판결입니다.
민사판례
건물이 완공되지 않고 건축법상 필요한 절차가 남아 있는 경우, 진짜 건물주라면 건축주 명의를 자기 앞으로 바꿔달라고 소송을 걸 수 있다.
일반행정판례
건축허가 당시 진짜 건축주가 아닌 다른 사람 이름으로 허가를 받았더라도, 나중에 진짜 건축주가 허가받은 사람을 진짜 권리자로 인정하는 합의를 했다면, 행정청은 단순히 최초 건축허가 신청서의 건축주 명의가 잘못됐다는 이유만으로 건축주 명의를 변경할 수 없습니다.
일반행정판례
건축물을 양수한 사람은 건축주 명의변경을 신고할 권리가 있고, 행정청은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다. 명의변경 신고 수리거부는 취소소송의 대상이 된다.