낙찰 받았는데, 세입자가 안 나간다면? (feat. 우선변제권과 대항력)

집을 경매로 낙찰받았는데, 기존 세입자가 안 나간다면 어떻게 해야 할까요? 낙찰받은 집에 살고 있는 세입자는 보증금을 다 받지 못했다며 버티고 있는 상황입니다. 이럴 때 '대항력'과 '우선변제권'이라는 단어를 들어보셨을 겁니다. 오늘은 이 두 가지 권리와 관련하여 경매로 집을 낙찰받은 사람과 세입자 간의 분쟁에 대해 알아보겠습니다.

대항력이란? 세입자가 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 계속해서 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있는 권리입니다. 전입신고와 주택의 인도(점유)라는 두 가지 요건을 갖추면 다음 날 0시부터 대항력이 발생합니다 (주택임대차보호법 제3조 제1항).

우선변제권이란? 집이 경매로 넘어갔을 때, 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 대항력의 요건을 갖추고 확정일자까지 받으면 우선변제권이 생깁니다 (주택임대차보호법 제3조 제1항, 제8조).

문제 상황:

세입자 갑은 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있습니다. 그런데 집이 경매로 넘어가면서 보증금 전액을 배당받지 못했습니다. 이 경우 갑은 낙찰자(경락인)에게 나머지 보증금을 요구하며 계속 집에 살 수 있을까요? 얼마를 요구할 수 있을까요?

해결:

대법원은 이런 상황에 대해 명확한 기준을 제시했습니다 (대법원 2000다30165 판결). 세입자가 경락인에게 요구할 수 있는 보증금 잔액은 "올바른 배당순위에 따라 배당받았어야 할 금액"을 뺀 나머지입니다.

만약 배당 과정에서 실수로 더 많은 돈을 받았더라도, 경락인에게는 '배당받았어야 할 금액'을 기준으로 계산한 잔액만 청구할 수 있습니다. 잘못 더 받은 금액은 후순위 배당채권자에게 돌려줘야 합니다. 경락인에게는 그 책임을 물을 수 없습니다.

예시:

• 갑의 보증금: 1억원
• 올바른 배당순위에 따른 배당액: 7천만원
• 실제 배당받은 금액: 8천만원

이 경우 갑은 경락인에게 2천만원(1억원 - 7천만원)을 요구하며 집에 계속 살 수 있습니다. 실제로 8천만원을 받았더라도, 경락인에게는 추가로 1천만원을 더 요구할 수 없습니다. 초과 배당된 1천만원은 후순위 배당채권자에게 돌려줘야 합니다.

결론:

낙찰 이후 세입자와의 분쟁을 예방하기 위해서는 경매 물건의 권리관계, 특히 세입자의 보증금, 대항력, 우선변제권, 배당 순위 등을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다. 세입자가 있다면 배당 절차가 어떻게 진행될지 예상하고, 낙찰 후 발생할 수 있는 상황에 미리 대비해야 합니다.