경매 낙찰받았는데, 전 세입자가 안 나가요! 😰 도와주세요!

드디어 꿈에 그리던 내 집 마련! 경매로 집을 낙찰받았는데, 전 세입자가 나가지 않겠다고 버티면 어떻게 해야 할까요? 생각만 해도 아찔한 상황인데요, 오늘은 이런 곤란한 상황에 처했을 때 어떻게 대처해야 하는지 알려드리겠습니다.

사례: 저는 경매로 乙 소유의 주택을 낙찰받은 丙입니다. 그런데, 이 집에 살던 세입자 甲이 임대차 계약이 아직 끝나지 않았다며 나가지 않고 있습니다. 사실 경매가 진행될 때 甲은 임대차 계약이 끝났다고 주장하며 보증금을 돌려받기 위해 배당요구를 했었거든요. 그래서 저는 세입자가 없다고 생각하고 입찰에 참여했는데, 이제 와서 계약이 유효하다니… 너무 억울합니다! 이럴 경우 저는 집을 비워달라고 소송을 걸 수 있을까요?

해결책: 네, 소송을 통해 집을 비워달라고 요구할 수 있습니다. 법원은 이와 비슷한 상황에서 세입자의 주장을 받아들이지 않는 판결을 내린 사례가 많습니다.

세입자 甲은 처음에는 임대차 계약이 끝났다고 주장하며 배당요구를 했습니다. 이 때문에 낙찰자인 저를 포함한 다른 입찰 참가자들은 세입자의 보증금을 떠안지 않아도 된다고 생각하고 입찰에 참여했을 것입니다. 그런데 낙찰이 확정된 후 갑자기 세입자가 말을 바꿔 계약이 유효하다고 주장하는 것은 낙찰자에게 예상치 못한 손해를 입히는 행위입니다.

이는 금반언의 원칙과 신의성실의 원칙에 위배됩니다. 쉽게 말해, 자신의 말과 행동에 책임을 져야 하고, 상대방을 믿게 했으면 그 믿음을 저버리는 행동을 해서는 안 된다는 것입니다.

대법원도 이와 같은 취지의 판결을 여러 차례 내렸습니다. (대법원 2009. 5. 14. 선고 2008다96194 판결 등) 경매 과정에서 임차인이 배당요구를 한 후 낙찰이 확정되었는데, 나중에 임차인이 임대차 계약이 유효하다고 주장하는 것은 허용될 수 없다는 것입니다.

따라서 丙은 甲을 상대로 명도소송을 제기할 수 있고, 승소 가능성이 높습니다. 물론 각 사건의 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있지만, 위와 같은 대법원 판례는 낙찰자를 보호하는 중요한 기준이 됩니다.

관련 법조항:

• 민법 제100조 (신의성실) 모든 권리의 행사와 의무의 이행은 신의에 좇아 성실히 하여야 한다.
• 민사집행법 제91조 (매각의 효과) 매각대금이 완납되면 매각재산은 매수인에게 속한다.

힘들게 낙찰받은 집에 들어가지 못하는 답답한 상황, 법의 도움을 받아 해결할 수 있습니다. 전문가와 상담하여 적극적으로 대처하시기 바랍니다.