경매 최저가, 너무 낮게 잡힌 거 아닌가요?

부동산 경매에서 최저경매가격이 너무 낮게 설정되어 억울하게 재산권을 침해당하는 경우가 있을 수 있습니다. 이럴 때 어떻게 대응해야 할까요? 오늘은 경매 최저가 결정에 대한 법원의 판단 기준을 살펴보겠습니다.

경매 최저가, 어떻게 정해지나요?

법원은 경매를 진행할 때 감정인에게 부동산의 가치를 평가하도록 의뢰하고, 이 감정평가액을 기준으로 최저경매가격을 결정합니다 (민사소송법 제615조). 하지만, 이 최저경매가격이 현실과 너무 동떨어져 있다면 문제가 될 수 있습니다.

'터~무니없이 낮은' 최저가, 이의를 제기할 수 있을까요?

단순히 감정가가 시세보다 낮다는 이유만으로는 이의를 제기하기 어렵습니다. 하지만, 감정평가액이 일반적인 기준에 현저하게 어긋나거나 사회통념상 현저하게 부당하다면 최저경매가격 결정에 중대한 하자가 있다고 볼 수 있습니다 (민사소송법 제633조 제6호). 이 경우 경락허가결정에 대한 이의를 제기할 수 있습니다(민사소송법 제642조 제2항).

실제 사례를 살펴볼까요?

어떤 부동산에 설정된 근저당권의 채권최고액 합계가 감정평가액의 몇 배에 달하는 경우가 있었습니다. 법원은 이러한 상황을 고려하여, 비록 다른 담보물이 존재하더라도 해당 감정평가액은 일반적인 기준에 현저히 반하고 사회통념상 부당하다고 판단했습니다. 즉, 최저경매가격 결정에 중대한 하자가 있다고 본 것입니다. (대법원 1995. 7. 12.자 95마453 결정, 대법원 1994. 2. 24.자 93마1934 결정 참조)

결론적으로,

경매 최저가가 지나치게 낮게 설정되었다고 생각되면, 단순히 '낮다'는 주장만으로는 부족하고, 감정평가액이 일반적인 기준이나 사회통념에 현저하게 어긋난다는 점을 입증해야 합니다. 관련 법조항과 판례를 참고하여 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.