부동산 경매에 참여하려면 최저입찰가격을 꼭 확인해야 합니다. 최저입찰가격은 부동산이 지나치게 싼 가격에 팔리는 것을 막고, 경매 참여자에게 적정한 가격 기준을 제시하기 위해 정해집니다. 최근 대법원 판례를 통해 최저입찰가격의 중요성이 다시 한번 강조되었는데요, 자세히 알아보겠습니다.
최저입찰가격, 왜 중요할까요?
민사소송법(제615조, 제728조)은 부동산 경매에 최저입찰가격 제도를 두고 있습니다. 부동산은 재산적 가치가 크기 때문에 헐값에 팔리면 채무자(소유자)뿐 아니라 채권자에게도 손해가 될 수 있습니다. 최저입찰가격은 이를 방지하고 공정한 경쟁을 유도하는 역할을 합니다.
최저입찰가격이 잘못 공고되면 어떻게 될까요?
이번 판례(대법원 1994.10.11. 자 94마1375 결정)는 최저입찰가격을 잘못 공고한 경우의 법적 효력에 대해 명확히 했습니다. 최초 입찰 공고에서 최저입찰가격이 실제보다 훨씬 높게 잘못 기재되었다면, 해당 입찰 공고는 무효입니다. (민사소송법 제618조 제5호, 제621조 제2항, 민사소송규칙 제159조, 제153조의2 참조)
법원은 입찰자가 없으면 최저입찰가격을 낮출 수 있지만(민사소송법 제728조), 이는 적법한 입찰 공고가 전제되어야 합니다. 최저입찰가격이 잘못 공고된 경우에는, 입찰자가 없더라도 가격을 낮출 수 없습니다. 잘못된 가격으로 진행된 입찰은 무효이며, 다시 입찰할 때는 당초의 최저입찰가격을 기준으로 해야 합니다. 판례에서는 최초 입찰 공고의 하자로 인해 저감된 가격으로 진행된 이후의 입찰 절차 전체를 위법하다고 판단했습니다.
핵심 정리!
부동산 경매에 참여할 때는 최저입찰가격을 꼼꼼히 확인하고, 관련 법규를 잘 이해하여 불이익을 당하지 않도록 주의해야 합니다.
민사판례
경매 법원이 실수로 최저입찰가격을 잘못 알려줬더라도 입찰 날짜는 제대로 알려줬다면, 그 사실만으로는 낙찰이 잘못됐다고 볼 수 없다는 판결입니다.
민사판례
경매 대상 부동산의 표시가 잘못되고, 최저입찰가격 결정에도 중대한 하자가 있어 낙찰이 취소된 사례입니다. 지하구조물이 포함된 토지 경매에서, 지하구조물의 위치와 면적을 정확히 공고하지 않고 전체 면적을 기준으로 평가하여 최저입찰가격을 잘못 산정한 것이 문제가 되었습니다.
민사판례
경매 부동산에 설정된 근저당권의 채권 총액이 감정가보다 훨씬 높다면, 감정가가 지나치게 낮게 평가된 것으로 볼 수 있고, 이 경우 최저경매가격 결정에 중대한 하자가 있다고 판단하여 이의를 제기할 수 있습니다.
민사판례
법원이 경매 보증금을 법으로 정해진 10%가 아닌 다른 금액으로 정할 때는 정식 '결정'을 내리고 공고해야 합니다. 그렇지 않고 잘못된 보증금을 공고한 채 경매를 진행하면 위법이며, 최고가 매수 신고가 있더라도 매각을 불허해야 합니다.
민사판례
경매 물건 정보에 중요한 오류가 있으면, 이후 경매 절차는 모두 잘못된 것이고, 그 사이 최저입찰가격이 낮아졌더라도 원래 가격으로 돌아가야 합니다.
민사판례
경매 부동산의 최저낙찰가격이 결정된 후 시간이 지나 시세가 변동되었더라도 법원은 반드시 가격을 다시 평가해야 할 의무는 없다.