경매로 넘어갈 수 있는 부동산, 뭐가 있을까요?

부동산 경매! 뉴스나 드라마에서 많이 들어보셨죠? 내 집 마련의 기회가 되기도 하지만, 누군가에게는 힘든 상황을 의미하기도 합니다. 오늘은 경매로 넘어갈 수 있는 재산, 즉 경매 대상이 되는 부동산에 대해 자세히 알아보겠습니다.

1. 기본적인 부동산: 땅과 그 위의 것들

법적으로 "부동산"은 토지와 그 정착물을 말합니다 (민법 제99조제1항). 땅은 겉으로 보이는 면적뿐 아니라 지하와 그 위 공간까지 포함한다는 사실! (민법 제212조) 대지, 농지, 산 등 다양한 종류의 토지는 모두 경매 대상이 될 수 있습니다.

토지에 붙어있는 정착물도 중요한데요, 도랑이나 돌담처럼 토지에서 떼어낼 수 없는 것은 토지의 일부로 보고 함께 경매됩니다. 하지만 건물은 다릅니다. 주택이나 상가처럼 기둥, 지붕, 주벽을 갖춘 건물은 토지와 별개의 부동산으로 인정되어 따로 경매가 가능합니다 (부동산등기법 제14조제1항, 대법원 2003. 5. 30. 선고 2002다21592 판결, 대법원 2001. 1. 16. 선고 2000다51872 판결).

2. 건축 중인 건물은? 완성도에 따라 달라요!

아직 짓고 있는 건물, 즉 건축 중인 건물은 사회통념상 건물이라고 보기 어려운 초기 단계라면 동산으로 취급되어 동산 경매 절차를 거칩니다 (민사집행법 제189조제2항제1호). 그러나 어느 정도 형태를 갖췄거나, 완공되었지만 준공검사를 받지 못한 건물은 부동산 경매 대상이 됩니다 (대법원 1994. 4. 12. 자 93마1933 결정).

증축의 경우는 더 복잡한데요, 증축 부분이 기존 건물과 독립된 경제적 가치를 가지고 거래될 수 있는지, 물리적 구조는 어떤지, 소유자의 의도는 무엇인지 등을 종합적으로 판단하여 부동산 경매 대상 여부가 결정됩니다 (대법원 1996. 6. 14. 선고 94다53006 판결).

3. 나무도 경매에 넘어갈 수 있을까?

땅에 심어진 **나무(수목)**는 등기가 되어있지 않다면 토지의 일부로 간주되어 토지와 함께 경매됩니다 (대법원 1998. 10. 28. 자 98마1817 결정). 하지만 소유권보존등기가 된 입목이나, 명인방법을 갖춘 수목은 독립된 부동산으로 인정되어 따로 경매될 수 있습니다 (입목에 관한 법률 제2조제1항제1호 및 제3조제1항, 대법원 1998. 10. 28. 자 98마1817 결정). 명인방법이란 나무 소유주를 명확히 알 수 있도록 표시하는 것을 말합니다 (예: 경계 표시, 소유자 이름표 부착).

4. 공동 소유 부동산은 어떻게 될까요?

여러 사람이 공동으로 소유한 부동산의 지분은 각각 경매 대상이 될 수 있습니다 (민사집행법 제139조). 그러나 아파트처럼 집합건물의 대지사용권은 전유부분(아파트 한 세대)과 떨어져서 경매될 수 없습니다 (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조제1항 및 제2항).

5. 부동산처럼 취급되는 특별한 동산들

선박, 자동차, 건설기계, 항공기는 동산이지만 등기/등록 대상이라는 특수성 때문에 부동산 경매 절차를 준용합니다 (민사집행법 제172조 및 제187조). 또한, 여러 재산을 묶어 하나의 기업용 재산으로 만든 공장재단/광업재단도 부동산처럼 경매 절차를 거칩니다 (공장 및 광업재단 저당법 제12조 및 제54조).

6. 권리도 경매 대상이 될 수 있다?!

광업권 (광업법 제10조제1항), 조광권 (광업법 제47조제1항), 어업권 (수산업법 제16조제2항), 유료도로관리권 (유료도로법 제11조), 댐사용권 (댐건설·관리 및 주변지역지원 등에 관한 법률 제29조) 등의 권리 또한 법률에 따라 부동산 경매와 유사한 절차로 거래될 수 있습니다.

부동산 경매는 복잡한 법적 절차와 다양한 상황이 얽혀있어 일반인이 이해하기 어려울 수 있습니다. 전문가의 도움을 받아 신중하게 접근하는 것이 중요합니다.