부동산, 특히 공매로 나온 부동산에 투자할 때 '미등기 전매'라는 말을 들어보셨을 겁니다. 등기 전에 매수한 부동산을 되파는 것을 의미하는데요. 이 미등기 전매가 부동산등기 특별조치법 위반인지, 어떤 경우에 위반이 되는지 헷갈리는 분들이 많습니다. 오늘은 관련 대법원 판례를 통해 미등기 전매에 대한 오해와 진실을 풀어보겠습니다.
쟁점 1: 계약 당사자 지위 이전 vs. 소유권 이전
부동산등기 특별조치법은 조세 포탈, 투기 등을 막기 위해 일정 조건에서 미등기 전매를 금지하고 있습니다. 그러나 모든 미등기 전매가 불법은 아닙니다. 핵심은 '계약 당사자 지위 이전'과 '소유권 이전'을 구분하는 것입니다.
단순히 계약상의 권리와 의무를 넘기는 '계약 당사자 지위 이전'은 부동산등기 특별조치법 위반이 아닙니다. 반면, 실질적으로 소유권을 넘기는 '소유권 이전'은 법 위반에 해당할 수 있습니다.
사례 분석: 공매 부동산 미등기 전매
이번 판례에서 문제가 된 것은 공매로 낙찰받은 아파트를 잔금 납부 전에 되판 행위였습니다. 피고인은 공매 조건에 따라 매수인 변경을 허용하는 절차를 따르고 '권리의무 승계신청서'를 제출했습니다.
원심은 이를 '소유권 이전'으로 보고 유죄를 선고했지만, 대법원은 파기했습니다. 매매 조건에 따른 정식 절차를 거쳤고, 단순히 웃돈을 받고 계약상의 지위를 이전한 것에 불과하다는 이유였습니다. 즉, '계약 당사자 지위 이전'에 해당한다는 것이죠.
쟁점 2: 명의신탁과 미등기 전매
다른 쟁점은 타인 명의로 부동산을 매수한 경우, 실질적인 매수인이 미등기 전매 처벌 대상인지 여부였습니다. 대법원은 명의신탁은 당사자 간의 내부적인 약속일 뿐, 대외적으로는 명의자가 계약 당사자라고 판단했습니다. 따라서 실질적인 매수인은 부동산등기 특별조치법 위반의 주체가 아니라고 보았습니다. (대법원 1993. 4. 23. 선고 92다909 판결 참조)
핵심 정리:
관련 법조항:
미등기 전매는 복잡한 법적 문제를 야기할 수 있으므로 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다. 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 법률 자문으로 해석되어서는 안 됩니다.
형사판례
부동산을 등기하기 전에 되파는 미등기 전매죄가 성립하려면 최초 매매계약과 되파는 전매계약 모두 유효해야 합니다. 단순히 계약 날짜만 가지고 판단하는 것이 아니라, 실제 돈을 모두 지불한 날짜를 기준으로 60일 이내에 등기를 해야 합니다. 또한, 토지거래허가구역 내 토지라면 허가를 받아야 계약이 유효하게 되므로, 이 부분도 확인해야 합니다.
형사판례
농지취득자격증명 없이 농지를 사서 되팔고, 타인 명의로 계약한 경우 부동산등기 특별조치법 위반죄가 성립하는지에 대한 판결입니다. 법원은 농지취득자격증명이 없어도 매매계약 자체는 유효하며, 타인 명의를 사용한 경우 실제 계약 당사자가 누구인지 명확히 판단해야 한다고 판시했습니다.
형사판례
등기 없이 부동산을 되판 경우, 되팔아서 번 돈은 몰수할 수 없다.
민사판례
다른 사람 이름으로 등기된 부동산(명의신탁 부동산)이 경매로 넘어갈 때, 진짜 주인(명의신탁자)은 소유권을 되찾기 전까지는 경매 절차에 이의를 제기할 수 없다.
민사판례
부동산 소유권 이전등기를 청구할 때, 등기가 제대로 안 될 경우에 대비해 미리 손해배상(전보배상)도 함께 청구할 수 있다. 특히 다른 사람의 압류 등으로 등기 이전이 어려워질 가능성이 있다면 더욱 그렇다.
세무판례
부동산을 매수했지만 잔금을 치르기 전에 다시 다른 사람에게 팔고 등기도 바로 넘겨준 경우, 미등기 양도로 보아 양도소득세를 중과세한다. 또한, 이 과정에서 조세 회피를 위한 부정한 행위가 있었다면 10년의 부과제척기간이 적용된다.