공원 부지가 택지로 개발된다면? 토지 환매권 행사 가능할까?

내 땅을 공공사업에 내주었는데, 그 사업이 변경되거나 없어진다면? 당연히 내 땅을 돌려받고 싶겠죠? 이런 경우를 대비해 환매권이라는 제도가 있습니다. 오늘은 공원 부지로 수용된 땅이 택지개발사업으로 변경된 사례를 통해 환매권에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사건의 개요

원고는 서울 강서구에 있는 토지를 소유하고 있었습니다. 서울시는 이 토지를 포함한 일대를 근린공원으로 조성하는 도시계획을 결정하고, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법(이하 '특례법')에 따라 원고의 토지를 수용했습니다. 서울시는 원고에게 보상금을 지급하고 공원을 조성하여 공중에 제공했습니다.

그러나 몇 년 후, 이 지역이 택지개발예정지구로 지정되면서 기존 공원은 철거되고 아파트 건축공사가 시작되었습니다. 원고는 공원 조성 목적으로 수용된 토지가 더 이상 필요 없게 되었으므로, 특례법에 따른 환매권을 행사하여 토지를 돌려받고자 소송을 제기했습니다.

쟁점 및 판결

이 사건의 핵심 쟁점은 공원 조성 후 택지개발사업이 시행되는 경우, 토지 원소유자가 특례법 제9조 제1항에 따른 환매권을 행사할 수 있는지 여부였습니다.

원심은 택지개발사업 역시 서울시에 의해 시행되고 있으므로 공원조성사업이 폐지 또는 변경되었다고 볼 수 없어 환매권 행사가 불가능하다고 판단했습니다.

그러나 대법원은 원심을 파기하고 원고의 환매권 행사를 인정했습니다.

대법원의 판단 이유

• 환매권의 입법 취지: 특례법에서 환매권을 인정하는 이유는 공익사업에 필요가 없어진 토지를 원소유자에게 돌려주는 것이 공평의 원칙에 부합하기 때문입니다. 따라서 공공사업에 이용될 필요가 없어졌다고 볼 만한 객관적 사정이 발생하면 환매권을 행사할 수 있습니다. (특례법 제9조 제1항)

• 공익사업의 변환: 토지수용법은 공익사업의 변경 시 일정한 경우에 한하여 '공익사업의 변환'을 인정하고 환매권 행사를 제한하고 있습니다. 즉, 공익성이 더 높은 다른 공익사업으로 변경될 경우에는 환매권을 행사할 수 없습니다. (토지수용법 제71조 제7항, 제3조)

• 공원조성사업과 택지개발사업의 차이: 이 사건에서 공원조성사업은 토지수용법 제3조 제3호, 택지개발사업은 같은 조 제5호에 해당하는 공익사업으로, 서로 다른 사업입니다. 따라서 공원조성사업에 필요 없게 된 토지 위에 택지개발사업이 시행된다는 사실만으로 원소유자의 환매권 행사를 제한할 수는 없습니다.

결론적으로 대법원은 공원시설이 철거되고 택지개발사업이 진행되고 있는 이상, 토지는 더 이상 공원조성사업에 필요하지 않게 되었으므로 원고는 환매권을 행사할 수 있다고 판결했습니다. (대법원 1992.11.10. 선고 91다37833 판결)

핵심 정리

공공사업의 목적으로 수용된 토지가 더 이상 그 사업에 필요하지 않게 된다면, 특례법에 따라 환매권을 행사할 수 있습니다. 다만, 공익성이 더 높은 다른 공익사업으로 변경되는 경우에는 예외적으로 환매권 행사가 제한될 수 있습니다. 이러한 환매권 제도는 공익사업으로 인한 개인의 재산권 침해를 최소화하고 공평의 원칙을 실현하기 위한 중요한 장치입니다.