공유 토지에 건물 짓고 임대했는데, 경매되면 쫓겨나나요? 😥

안녕하세요. 오늘은 공유 토지 위에 지은 건물의 임차인으로서 토지가 경매에 넘어갈 경우, 건물 철거를 요구받을 수 있는지에 대한 이야기를 해보려고 합니다. 제가 처한 상황이 꽤 복잡해서 걱정이 많네요.

저는 A, B, C 세 사람이 공동으로 소유한 땅에 있는 가게를 A씨에게 임차하여 생선가게를 운영하고 있습니다. 이 가게는 A씨가 B, C씨의 동의를 얻어 새로 지은 건물입니다. 그런데 최근 C씨가 토지 분할 소송을 제기했고, 분할이 어렵다는 판단으로 결국 경매가 진행되고 있습니다.

만약 이 땅이 경매로 넘어가면, 새로운 땅 주인이 저에게 건물을 철거하라고 요구할 수 있을까요? 제 생업이 걸린 문제라 정말 걱정입니다.

일반적으로 토지와 건물 주인이 같다가 어떤 이유로 주인이 달라지는 경우, 건물을 철거하기로 한 특별한 약속이 없다면 건물 주인이 계속해서 땅을 사용할 수 있도록 하는 '관습법상 법정지상권'이라는 것이 인정될 수 있습니다. (대법원 2008. 2. 15. 선고 2005다41771, 41788 판결)

하지만 제 상황처럼 여러 사람이 공동으로 땅을 소유한 경우에는 이야기가 좀 달라집니다. 판례를 살펴보면, 공유자 중 한 사람이 다른 공유자 과반수의 동의만 얻어 건물을 짓고 나중에 토지와 건물 주인이 달라지더라도, 건물 주인에게 관습법상 법정지상권을 인정해 주는 것은 부당하다고 합니다. (대법원 1993. 4. 13. 선고 92다55756 판결) 이는 동의하지 않은 다른 공유자의 권리를 침해할 수 있기 때문입니다.

제 경우에도 A씨가 B, C씨의 동의를 얻어 건물을 지었지만, 토지 전체에 대한 동의가 아니었기에 관습법상 법정지상권이 인정되기는 어려워 보입니다. 따라서 만약 땅이 경매로 넘어간다면, 새로운 땅 주인의 철거 요구에 응해야 할 가능성이 높습니다.

물론 '구분소유적 공유관계'라는 특수한 경우에는 다른 판례도 존재합니다. 이 부분은 상황에 따라 복잡하게 적용될 수 있으므로 전문가와 상담하는 것이 좋겠습니다. (대법원 1994. 1. 28. 선고 93다49871 판결, 대법원 2004. 6. 11. 선고 2004다13533 판결)

저와 비슷한 상황에 처한 분들은 전문가의 도움을 받아 법적 권리를 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다. 저도 법률 상담을 받아보고 앞으로 어떻게 대처해야 할지 신중하게 결정해야겠습니다.