공익사업을 위한 토지 협의취득 후 사업 무효 시 환매권 행사 가능할까?

오늘은 공익사업을 위해 토지를 협의취득했는데, 사업 자체가 무효가 된 경우 토지 소유자가 환매권을 행사할 수 있는지에 대한 대법원 판례를 소개해드리겠습니다.

사건의 개요

제주도에서 휴양형 주거단지 개발사업(이하 '이 사건 사업')이 추진되었습니다. 제주국제자유도시개발센터(이하 '피고')는 사업시행자로 지정되어 원고 소유의 토지를 협의취득했습니다. 그러나 이후 이 사건 사업이 도시계획시설사업으로서의 요건을 갖추지 못한 위법한 사업이라는 판결이 확정되었습니다. 즉, 사업시행자 지정 및 실시계획 인가 자체가 무효였던 것입니다. 이에 원고는 토지보상법에 따른 환매권을 행사하여 토지를 돌려받고자 소송을 제기했습니다.

쟁점

처음부터 사업 추진의 법적 근거가 없어 사업 자체가 무효인 경우에도 토지 소유자가 토지보상법 제91조 제1항에 따른 환매권을 행사할 수 있는지가 쟁점이었습니다.

대법원의 판단 (대법원 2021. 4. 29. 선고 2020다285602 판결)

대법원은 원고의 환매권 행사를 인정하지 않았습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

1. 환매권의 입법 취지: 토지보상법이 환매권을 인정하는 취지는, 공익사업에 필요해서 토지를 수용했지만, 나중에 그 필요성이 소멸한 경우 원소유주의 소유권을 회복시켜주는 데 있습니다. 즉, 처음부터 공익사업이라는 존재 자체가 성립하지 않았던 이 사건과는 그 취지가 다릅니다.

2. '사업의 폐지'의 의미: 환매권의 요건 중 하나인 '사업의 폐지'는 적법한 사업이 존재하다가 나중에 중단되는 것을 의미합니다. 처음부터 법적 근거가 없는 사업은 '폐지'되었다고 볼 수 없습니다.

3. 협의취득의 무효: 사업 자체가 무효인 경우, 그에 따른 협의취득 역시 당연무효입니다. 원고는 애초에 소유권을 잃지 않았으므로, 소유권에 기초한 반환청구 등으로 권리구제를 받을 수 있습니다. 따라서 이미 소유권을 가지고 있는 사람에게 환매권을 줄 필요가 없습니다.

4. 논리적 모순: 처음부터 소유권을 유지하고 있는 원고가 환매권을 행사한다는 것은, 소유권자가 매수인이 되고 소유권이 없는 사업시행자가 매도인이 되는 모순적인 상황을 만듭니다.

관련 법조항 및 판례

• 토지보상법 제91조 제1항: 사업의 폐지·변경 기타의 사유로 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 때에는 취득일 당시의 토지소유자는 그 토지에 대하여 받은 보상금에 상당하는 금액을 사업시행자에게 지급하고 그 토지를 환매할 수 있다.
• 구 토지보상법(2007. 10. 17. 법률 제8665호로 개정되기 전의 것) 제4조 제7호: (현행 제4조 제8호 참조)
• 구 국토계획법(2007. 1. 19. 법률 제8250호로 개정되기 전의 것) 제86조 제5항, 제95조 제1항
• 대법원 1995. 2. 10. 선고 94다31310 판결
• 대법원 2000. 8. 22. 선고 98다60422 판결

결론

공익사업을 위한 토지 협의취득 후 사업이 무효가 된 경우, 토지 소유자는 환매권이 아닌 소유권에 기초한 반환청구 등 다른 방법으로 권리구제를 받아야 합니다. 이번 판례는 환매권의 행사 요건을 명확히 하고, 토지 소유자의 권리구제 방법에 대한 중요한 기준을 제시했다는 점에서 의의가 있습니다.