국·공유지 위 무허가 건물, 내 땅이 될 수 있을까?

오늘은 국·공유지 위에 있는 무허가 건물을 매수했을 때, 그 땅의 주인이 될 수 있는지에 대한 법원의 판단을 살펴보겠습니다. 내용이 조금 복잡하지만, 땅과 관련된 문제이니만큼 꼼꼼히 읽어보시면 도움이 될 것입니다.

자주점유와 타주점유

땅을 점유하는 사람은 '소유할 의사'를 가지고 점유하는 자주점유와 '소유할 의사 없이' 점유하는 타주점유로 나뉩니다. 자주점유가 인정되면 일정 기간 점유를 계속할 경우 시효취득(오랜 기간 점유하면 소유권을 얻는 것)을 주장할 수 있지만, 타주점유는 그럴 수 없습니다. (민법 제197조 제1항, 제245조 제1항)

법원은 점유자가 '진짜 소유할 의사가 있었는지'를 판단할 때, 단순히 점유자의 마음속 생각만 보는 것이 아니라, 객관적인 사실들을 종합적으로 고려합니다. 예를 들어, 점유를 시작한 경위, 점유 기간, 주변 사람들의 인식 등을 살펴보는 것이죠.

국·공유지 위 무허가 건물 매수와 점유

국가나 지방자치단체 소유의 땅(국·공유지)에 있는 무허가 건물을 매수할 때, 매수인이 그 땅이 국·공유지임을 알고 있었다면 어떨까요? 이 경우, 법원은 매수인이 '건물만' 산 것이라고 판단합니다. 땅의 소유권까지 사려는 의사는 없었다고 보는 것이죠. 왜냐하면, 국·공유지를 개인이 함부로 소유할 수 없다는 것을 매수인도 알고 있었을 것이기 때문입니다. 따라서 이런 경우 매수인의 땅 점유는 자주점유가 아닌 타주점유로 봅니다. 즉, 땅의 진짜 주인(국가 또는 지방자치단체)의 소유권을 인정하면서 점유하는 것으로 해석하는 것입니다. (대법원 1996. 8. 23. 선고 96다19161 판결, 1998. 3. 13. 선고 97다50169 판결 등)

사망자에게 부과된 변상금, 상속인은 어떻게 해야 할까?

국·공유지를 무단 점유한 사람이 사망한 후에, 그 사람에게 변상금 부과 처분이 내려졌다면 어떻게 될까요? 이미 사망한 사람에게 내려진 처분은 당연히 효력이 없습니다. 그렇지만 상속인 입장에서는 이 처분이 공식 기록으로 남아있으면 나중에 문제가 될 수도 있겠죠. 따라서 상속인은 법원에 '처분의 무효 확인'을 요청할 수 있습니다. 이를 통해 장래에 발생할 수 있는 분쟁을 예방할 수 있습니다.

핵심 정리

• 국·공유지 위 무허가 건물을 매수할 때, 매수인이 토지가 국·공유지임을 알고 있었다면 점유는 타주점유로 인정될 가능성이 높습니다.
• 자주점유가 아닌 타주점유는 시효취득을 주장할 수 없습니다.
• 사망자에게 내려진 변상금 부과 처분은 무효이며, 상속인은 무효 확인을 구할 수 있습니다.

참고 법조항 및 판례:

• 민법 제197조 제1항, 제245조 제1항
• 지방재정법 제87조, 지방재정법시행령 제105조, 행정소송법 제35조
• 대법원 1995. 12. 22. 선고 95다41208, 41215 판결 등 다수

이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 법률적 자문을 대신하지 않습니다. 구체적인 사안에 대해서는 전문가와 상담하시기 바랍니다.