오래된 무허가 건물을 사면서 땅까지 내 소유가 되는 줄 알았는데, 알고 보니 시유지였다면? 억울하지만 법적으로는 땅 주인이 될 수 없다는 대법원 판례가 있습니다. 오늘은 무단점유와 자주점유의 차이에 대해 알아보겠습니다.
자주점유란?
내 땅이라고 생각하고 점유하는 것을 말합니다. 법적으로는 "소유의 의사"를 가지고 점유하는 것을 의미합니다. 우리 민법 제197조 제1항은 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정한다고 규정하고 있습니다. 즉, 땅을 점유하고 있다면 일단은 소유의 의사가 있는 것으로 간주한다는 뜻입니다. 이를 자주점유의 추정이라고 합니다.
그럼 무단점유는?
타인의 땅인 것을 알면서도 아무런 법적 근거 없이 점유하는 것을 말합니다. 대표적인 예가 바로 오늘 소개할 판례의 사례처럼 시유지 위에 있는 무허가 건물을 매수한 후 그 땅을 점유하는 경우입니다.
판례의 핵심 내용
이 사건에서 원고는 시유지 위에 있는 무허가 건물을 매수하고 오랫동안 그 땅을 점유해왔습니다. 원고는 20년이 넘는 점유를 근거로 취득시효(민법 제245조 제1항)를 주장했지만, 대법원은 이를 받아들이지 않았습니다.
대법원은 점유자가 점유 시작 당시 토지 소유권을 취득할 법적 근거가 없다는 사실을 알면서도 무단으로 점유했다면, 자주점유의 추정이 깨진다고 판단했습니다. 즉, 토지가 시유지임을 알고 건물만 매수한 경우, 땅에 대한 점유는 소유의 의사가 아닌 단순한 무단점유로 본 것입니다. 따라서 취득시효도 성립할 수 없습니다. (대법원 1997. 8. 21. 선고 95다28625 전원합의체 판결, 대법원 1997. 9. 12. 선고 96다26299 판결 참조)
결론
토지 위의 건물만 매수한 경우, 비록 오랜 기간 그 땅을 점유해왔더라도 땅의 소유권을 취득할 수 있는 것은 아닙니다. 특히 토지가 국공유지이거나 타인 소유임을 알고 있었다면, 땅에 대한 점유는 무단점유로 취급되어 소유권 취득이 불가능합니다. 부동산 거래 시에는 토지의 소유권 여부를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.
민사판례
남의 땅에 있는 무허가 건물을 살 때, 땅 주인이 아니라는 걸 알면서 건물만 샀다면, 그 땅을 내 땅이라고 주장할 수 없다는 판결입니다. 땅을 점유했다고 해서 무조건 소유권을 주장할 수 있는 건 아니며, 땅을 차지할 정당한 이유가 있어야 한다는 점을 강조합니다.
민사판례
국가 땅 위에 있는 집을 샀을 때, 그 땅이 국가 소유라는 것을 알고 샀다면, 단지 오래 살았다고 해서 그 땅의 소유권을 주장할 수 없다.
일반행정판례
국가나 지방자치단체 소유의 땅(국공유지)에 있는 불법 건물(무허가 건물)을 그 땅이 국유지임을 알고서 매수한 경우, 매수인은 땅의 소유권이 아니라 단순히 사용할 권리만 샀다고 보는 것이 타당하며, 따라서 매수인의 땅 점유는 소유 의사가 없는 타주점유로 판단된다는 내용입니다. 또한, 이미 사망한 사람에게 부과된 변상금 처분에 대해 상속인이 취소소송을 제기할 자격이 있다는 내용도 포함되어 있습니다.
상담사례
국가 소유 땅(귀속재산)을 몰래 사서 오래 점유해도 소유권을 주장할 수 없는데, 이는 애초에 정당한 소유 의사 없이 점유했기 때문에 자주점유가 인정되지 않기 때문이다.
민사판례
남의 땅을 빌려 쓰던 사람이 땅 주인과 매매계약을 맺었더라도, 땅값을 전부 치르기 전에는 그 땅을 마치 자기 땅처럼 점유하는 '자주점유'로 볼 수 없다는 판결입니다. 상속받은 경우에도 마찬가지입니다.
민사판례
단순히 오랜 기간 땅을 경작했다고 해서 소유권을 주장할 수 있는 것은 아닙니다. 소유할 의사를 가지고 점유했는지(자주점유)가 핵심이며, 남의 땅인 줄 알면서 경작한 경우(타주점유)에는 자주점유로 전환되었다는 명확한 증거가 필요합니다. 등기 명의를 변경했다고 해서 자주점유로 인정되는 것도 아닙니다.