오늘은 남의 땅에 무단으로 지어진 건물을 샀을 때, 그 땅의 소유권을 주장할 수 있는지에 대한 법원 판결 이야기를 해보려 합니다. 생각보다 복잡한 문제인데, 핵심은 '자주점유'라는 개념에 있습니다.
자주점유란?
내 땅이라고 생각하고 점유하는 것을 말합니다. 법적으로는 점유하는 사람이 소유 의사를 가지고 점유하는 것으로 추정합니다 (민법 제197조 제1항). 즉, 땅을 점유하고 있다면 일단은 내 땅이라고 생각하고 점유하는 것으로 간주한다는 뜻입니다.
그런데, 남의 땅인 줄 알면서 점유하면?
이번 판례의 핵심은 바로 여기에 있습니다. 원고는 타인 소유의 땅에 있는 무허가 건물을 두 채 매입했습니다. 문제는 원고가 건물을 살 당시 이미 그 땅이 자기 땅이 아니라는 것을 알고 있었다는 점입니다.
대법원은 이런 경우, 단순히 점유하고 있다는 사실만으로는 자주점유로 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 땅 주인의 허락 없이, 즉 소유권을 취득할 법적 근거 없이 남의 땅인 줄 알면서 무단으로 점유한 경우, 자주점유 추정은 뒤집힌다는 것입니다. (대법원 1997. 8. 21. 선고 95다28625 전원합의체 판결 등)
결론: 건물 샀다고 땅까지 내 것이 되는 건 아니다!
이번 판례는 무허가 건물을 매수할 때, 건물뿐 아니라 그 땅의 소유권에 대해서도 꼼꼼히 확인해야 한다는 점을 보여줍니다. 남의 땅인 줄 알면서 무허가 건물만 매수한 경우, 아무리 오랫동안 점유해왔다고 하더라도 땅의 소유권을 주장하기는 어렵습니다. 자주점유가 인정되지 않기 때문입니다.
관련 법 조항과 판례
이번 판례를 통해 부동산 거래 시 소유권 확인의 중요성을 다시 한번 깨닫게 됩니다. 특히 무허가 건물 거래는 더욱 신중해야겠죠?
민사판례
남의 땅인 줄 알면서 무허가 건물만 사고 그 땅을 함께 점유한 경우, 땅 주인의 허락 없이 점유한 것이므로 '내 땅'이라고 생각하는 자주점유로 볼 수 없다는 판결입니다.
상담사례
국가 소유 땅(귀속재산)을 몰래 사서 오래 점유해도 소유권을 주장할 수 없는데, 이는 애초에 정당한 소유 의사 없이 점유했기 때문에 자주점유가 인정되지 않기 때문이다.
일반행정판례
국가나 지방자치단체 소유의 땅(국공유지)에 있는 불법 건물(무허가 건물)을 그 땅이 국유지임을 알고서 매수한 경우, 매수인은 땅의 소유권이 아니라 단순히 사용할 권리만 샀다고 보는 것이 타당하며, 따라서 매수인의 땅 점유는 소유 의사가 없는 타주점유로 판단된다는 내용입니다. 또한, 이미 사망한 사람에게 부과된 변상금 처분에 대해 상속인이 취소소송을 제기할 자격이 있다는 내용도 포함되어 있습니다.
민사판례
타인 소유의 땅에 건물을 짓거나 나무를 심었다고 해서 그 땅의 소유권을 시효취득할 수 있는 것은 아닙니다. 단순히 건물을 짓고 나무를 심는 행위만으로는 땅 주인에게 "내 땅이다!"라고 주장하는 것으로 보기 어렵기 때문입니다.
민사판례
등기부상 면적보다 실제 점유 면적이 훨씬 넓거나, 점유한 땅 일부가 타인 소유인 것을 알고도 매수한 경우, 건물이 그 위에 있다 하더라도 점유 취득시효를 인정하지 않는다는 판례.
민사판례
남의 땅을 허락 없이 점유하다가 나중에 일부 땅에 대한 소유권 이전등기를 마쳤을 때, 원래 무단으로 점유했던 땅 전체가 내 땅이 되는 것은 아니다. 소유권 이전등기를 마친 땅까지만 자주점유로 인정된다.