근저당 설정 후 거래 종료, 언제 갚아야 할까요?

돈 빌리고 집에 근저당 설정, 이젠 거래 안 하는데 언제 갚죠?

사업이나 개인적인 용도로 돈을 빌릴 때, 집이나 건물 등 부동산에 근저당권을 설정하는 경우가 많습니다. 이때, 계약서에 '결산기' 또는 '존속기간'을 정해 놓는데요. 만약 돈을 빌려준 사람(채권자)과 돈을 빌린 사람(채무자) 사이에 더 이상 거래가 없고, 앞으로도 거래할 가능성이 없다면, 정해진 결산기나 존속기간까지 기다려야만 돈을 갚을 수 있을까요? 꼭 그렇지만은 않습니다!

결산기 전이라도 갚을 수 있는 경우가 있다?

일반적으로 근저당권은 장래 발생할 채무까지 담보하는데, 결산기나 존속기간은 이러한 채무를 확정하는 기준점이 됩니다. 하지만, 대법원 판례는 결산기나 존속기간 이전이라도 특정 조건을 만족하면 채무를 확정하고 돈을 갚을 수 있다고 판시했습니다.

대법원 2002. 5. 24. 선고 2002다7176 판결에 따르면, 다음과 같은 조건을 모두 충족하는 경우, 채무자는 채권자에게 계약 해지를 통보하고 근저당 설정 등기 말소를 요구할 수 있으며, 채무를 확정하여 변제할 수 있습니다.

1. 담보된 채무가 모두 소멸되었을 것
2. 채무자가 채권자로부터 새롭게 돈을 빌리거나 거래를 계속할 의사가 없을 것
3. 객관적으로 앞으로도 거래를 계속할 수 없는 사정이 존재할 것

쉽게 말해, 더 이상 빌린 돈이 남아있지 않고, 앞으로도 거래할 의사나 가능성이 없다면, 정해진 기간을 기다리지 않고 돈을 갚고 근저당을 해지할 수 있다는 것입니다.

정리하자면,

근저당 설정 후 거래가 완전히 종료되었고, 앞으로도 거래할 가능성이 없다면 결산기나 존속기간 이전이라도 채무를 확정하고 변제할 수 있습니다. 위에서 언급한 대법원 판례의 조건들을 꼼꼼히 확인하고, 필요하다면 법률 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 좋습니다.