빌린 돈 일부 갚았는데, 내 집 될까요? (근저당권과 채권 양도/대위변제)

집을 담보로 돈을 빌리면 근저당권이 설정됩니다. 그런데 돈을 빌려준 사람이 바뀌거나, 누군가 대신 빚을 갚아주는 경우, 근저당권은 어떻게 될까요? 특히 빚을 일부만 갚았을 때, 집에 대한 권리가 생길까요? 오늘은 이 부분에 대해 자세히 알아보겠습니다.

근저당권이란 무엇일까요?

쉽게 말해, 돈을 빌려준 사람(채권자)이 돈을 갚지 않으면 담보로 잡은 집을 팔아서 돈을 회수할 수 있는 권리입니다. 일반적인 저당권과 달리, 근저당권은 장래 발생할 수 있는 채무까지 담보할 수 있다는 특징이 있습니다. 예를 들어, 사업 자금을 빌리면서 앞으로 발생할 이자까지 포함해서 근저당을 설정하는 경우가 있습니다.

근저당권이 설정된 빚을 다른 사람에게 넘기거나, 다른 사람이 대신 갚아주면 어떻게 될까요?

여기서 중요한 것은 근저당권이 확정되었는지 여부입니다. 근저당권이 확정되었다는 것은, 담보로 설정된 최종적인 채무액이 정해졌다는 뜻입니다. 예를 들어, 사업 자금 대출을 모두 사용하고 이자까지 모두 계산되어 최종 갚아야 할 금액이 정해지면 근저당권이 확정된 것입니다.

• 근저당권이 확정되지 않은 경우:

  대법원은 근저당권이 확정되지 않은 상태에서는 채권의 일부를 다른 사람에게 양도하거나, 다른 사람이 대신 갚아주더라도 근저당권이 그 사람에게 넘어가지 않는다고 판단했습니다. (대법원 2000. 12. 26. 선고 2000다54451 판결) 즉, 돈을 빌려준 사람(채권자)이 바뀌거나 누군가 빚의 일부를 대신 갚아주었다고 해서 바로 근저당권을 주장할 수는 없습니다.

• 근저당권이 확정된 경우:

  반대로 근저당권이 확정된 후에는 채권의 일부를 양도받거나, 일부를 대신 갚아준 사람은 그 비율만큼 근저당권을 주장할 수 있습니다. 대법원은 근저당권이 확정된 후에는 대위변제자(대신 빚을 갚아준 사람)에게 근저당권의 일부가 당연히 이전된다고 판단했습니다. (대법원 2002. 7. 26. 선고 2001다53929 판결) 즉, 빚의 일부를 대신 갚아준 사람은 그만큼의 근저당권을 가지게 되고, 필요한 경우 이를 행사할 수 있습니다.

정리하자면,

누군가 빌린 돈의 일부를 갚았다고 해서 바로 집에 대한 권리가 생기는 것은 아닙니다. 근저당권이 확정된 후에야 비로소 갚아준 금액만큼의 근저당권을 주장할 수 있습니다. 따라서 근저당 설정과 관련된 문제는 복잡할 수 있으니, 전문가와 상담하는 것이 안전합니다.