기준시가 과세와 실지거래가액, 그리고 가산세

부동산을 양도했을 때 내야 하는 세금, 양도소득세! 복잡한 계산 때문에 머리 아프셨죠? 오늘은 기준시가로 계산한 세금이 실제 양도차익보다 많을 때 어떻게 되는지, 그리고 가산세는 어떻게 적용되는지 알아보겠습니다.

기준시가 과세란 무엇일까요?

양도소득세는 양도차익(판 가격 - 산 가격)에 세율을 곱해서 계산합니다. 그런데 실제 거래 가격을 확인하기 어려운 경우, 정부가 정한 '기준시가'를 사용해서 세금을 계산하는 경우가 있는데, 이것을 '기준시가 과세'라고 합니다.

기준시가 과세의 한계

기준시가 과세는 편리하지만, 실제 양도차익보다 더 많은 세금을 내게 될 수도 있습니다. 그래서 법원은 기준시가로 계산한 세금이라도 실제 양도차익을 넘을 수 없다고 판단했습니다. (헌법상 실질적 조세법률주의, 과잉금지원칙)

부당행위계산 부인 규정 적용

만약 가족이나 친척처럼 특수관계에 있는 사람에게 부동산을 싸게 팔아서 세금을 줄이려는 경우가 있을 수 있습니다. 이런 경우에는 '부당행위계산 부인' 규정을 적용해서 시가(실제 가치에 가까운 가격)를 기준으로 세금을 계산합니다. 중요한 것은, 기준시가 과세를 하더라도 이 부당행위계산 부인 규정은 그대로 적용된다는 점입니다. (구 소득세법 제55조 제1항, 구 소득세법시행령 제170조 제8항 - 현행 제41조 제1항, 제167조 제4항 참조)

가산세는 어떻게 될까요?

세금 신고를 제때 하지 않거나, 납부를 늦게 하면 '가산세'라는 추가 세금을 내야 합니다. 가산세는 세금을 제대로 내도록 유도하기 위한 일종의 벌금과 같은 성격입니다. 그런데 기준시가로 계산한 세금이 실제 양도차익보다 많아서 일부 취소되는 경우, 가산세는 어떻게 될까요? 법원은 가산세는 본세(원래 내야 할 세금)와는 다른 성격이기 때문에, 실제 양도차익을 계산할 때는 가산세를 빼고 계산해야 한다고 판단했습니다. (대법원 1998. 7. 10. 선고 97누10895 판결 등 참조)

핵심 정리!

• 기준시가 과세 시에도 세금은 실제 양도차익을 넘을 수 없다.
• 특수관계인에게 저가 양도하는 경우 부당행위계산 부인 규정이 적용된다.
• 실제 양도차익 계산 시 가산세는 제외된다.

관련 법조문:

• 구 소득세법(1994. 12. 22. 법률 제4803호로 전문 개정되기 전의 것) 제23조 제4항 제1호, 제45조 제1항 제1호 (가)목, 제55조 제1항, 구 소득세법시행령(1992. 12. 31. 대통령령 제13802호로 개정되기 전의 것) 제170조 제8항
• 현행 소득세법 제96조 제1호, 제97조 제1항 제1호 (가)목, 제41조 제1항, 소득세법시행령 제167조 제4항
• 국세기본법 제2조 제4호, 제47조

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