부동산 양도세, 기준시가와 실거래가 사이에서 꼭 알아야 할 것들

부동산을 팔 때 발생하는 세금, 양도소득세! 계산이 복잡해서 머리 아프셨죠? 오늘은 기준시가와 실거래가를 기준으로 양도차익을 계산할 때 꼭 알아야 할 판례를 바탕으로 양도소득세 계산법을 쉽게 풀어드리겠습니다.

1. 양도소득공제, 꼭 챙기세요!

양도소득세를 계산할 때 기준시가로 계산한 양도차익이 실제 판매가격(실거래가)보다 높게 나오는 경우가 있습니다. 이때는 실거래가를 한도로 양도차익을 제한하게 되는데요. 그렇다면 양도소득공제는 어떻게 될까요?

판례는 양도소득공제는 양도자산별로 받는 것이 아니라 1년에 한 번 양도자에게 주어지는 혜택이라고 명시하고 있습니다 (소득세법 제23조 제2항 제2호, 대법원 1987.4.28. 선고 86누347 판결). 즉, 기준시가와 실거래가를 비교해서 양도차익을 제한하더라도 양도소득공제는 꼭 받을 수 있다는 뜻입니다. 놓치지 말고 꼭 챙기세요!

2. 물상보증인의 억울함, 양도소득세는 누가 내야 할까?

타인의 빚 보증을 서줬다가 빌려준 사람이 돈을 갚지 않아 내 부동산이 경매로 넘어갔다면? 억울하게 부동산을 잃은 것도 모자라 양도소득세까지 내야 할까요?

안타깝게도 경매로 넘어간 부동산의 양도소득세는 물상보증인이 납부해야 합니다. (대법원 1988.2.9. 선고 87누941 판결 등) 돈을 빌려 간 사람이 돈을 갚지 못한다 하더라도, 경매를 통해 부동산 소유권이 넘어가는 것은 물상보증인과 경락인 사이의 거래로 보기 때문입니다. 보증을 설 때는 신중 또 신중해야겠죠?

3. 기준시가, 실거래가, 그리고 필요경비와 특별공제

기준시가로 계산한 양도차익이 실거래가보다 높을 때, 실거래가를 한도로 양도차익을 계산한다는 것은 앞서 설명드렸습니다. 이때 필요경비와 특별공제는 어떻게 적용될까요?

• 필요경비: 기준시가 기반 양도차익이 실거래가를 초과하여 실거래가로 양도차익을 제한하는 경우, 이미 실거래가에 필요경비가 반영되었다고 보기 때문에 추가로 필요경비를 공제하지 않습니다. (소득세법 제23조 제2항, 제4항 및 제45조 제1항, 대법원 1983.2.22. 선고 82누138 판결 등)

• 특별공제: 양도차익을 실거래가로 제한하더라도 양도소득 특별공제는 적용됩니다. (소득세법 제23조 제2항 제1호, 대법원 1987.12.22. 선고 87누483,484 판결 등) 장기간 보유한 자산에 대한 혜택은 그대로 유지되는 것이죠!

부동산 양도소득세, 복잡하지만 정확히 이해하고 계산해야 불필요한 세금 부담을 줄일 수 있습니다. 오늘 설명드린 내용을 꼼꼼히 확인하셔서 양도소득세 계산에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.