나라가 땅 필요 없다고 하면 언제 돌려받을 수 있을까? - 토지 환매권 이야기

국가가 공공사업을 한다고 내 땅을 수용해 갔는데, 나중에 그 땅을 안 쓰게 되면 어떻게 될까요? 다행히도 우리 법에는 환매권이라는 제도가 있어서, 일정 조건을 만족하면 땅을 다시 돌려받을 수 있습니다. 오늘은 환매권에 대한 대법원 판례를 통해 그 조건과 절차를 자세히 살펴보겠습니다.

환매권, 언제 행사할 수 있나요?

공공용지의취득및손실보상에관한특례법(이하 특례법) 제9조 제1항에 따르면, 국가가 공공사업을 위해 땅을 수용한 날로부터 10년 이내에 사업이 폐지되거나 변경되는 등의 이유로 그 땅이 필요 없게 되면, 원래 땅 주인은 필요 없게 된 날로부터 1년 이내 또는 토지 수용일로부터 10년 이내에 환매를 요구할 수 있습니다.

좀 복잡하죠? 간단히 예를 들어 설명해보겠습니다.

• 2023년에 국가가 A씨의 땅을 수용
• 2028년에 사업 계획이 변경되어 A씨의 땅이 필요 없게 됨

이 경우 A씨는 2028년(필요 없게 된 날)부터 1년 이내인 2029년까지, 또는 늦어도 수용일로부터 10년 이내인 2033년까지 환매를 요구할 수 있습니다. 즉, 필요 없게 된 시점부터 1년이 지났더라도, 수용일로부터 10년이 지나지 않았다면 환매권을 행사할 수 있는 것입니다. (대법원 1987.4.14. 선고 86다324, 86다카1579 판결 참조)

환매 가격은 어떻게 정해지나요?

원칙적으로 환매 가격은 국가가 처음 땅을 수용할 때 지급했던 보상금과 같은 금액입니다. 하지만 땅값이 수용 당시보다 크게 올랐다면 어떨까요? 특례법 제9조 제3항과 같은 법 시행령 제7조 제1항에 따르면, 땅값이 현저히 변동되었을 경우에는 협의를 통해 가격을 다시 정할 수 있습니다.

여기서 '땅값이 현저히 변동되었다'는 것은 환매 시점의 땅값이 "수용 당시 보상금에 + 인근 유사 토지의 지가 변동률을 곱한 금액"보다 높은 경우를 말합니다. 인근 유사 토지란, 문제가 된 땅과 지리적으로 가깝고, 지목과 이용 상황 등이 비슷한 땅을 의미합니다. 단순히 시 전체의 평균 지가 변동률만으로는 인근 유사 토지의 지가 변동률이라고 볼 수 없다는 것이 대법원의 입장입니다. (대법원 1990.11.9. 선고 90누2673 판결 참조)

결론적으로, 환매권 행사 가능 시기와 환매 가격은 법에 정해진 기준과 절차에 따라 결정된다는 것을 기억해야 합니다. 토지 수용과 환매는 복잡한 법적 문제가 얽혀있는 만큼, 전문가의 도움을 받는 것이 현명한 선택일 수 있습니다.