내 근저당이 감쪽같이 사라졌다?! 말소회복등기, 후순위 근저당권자 있으면 어떻게 해야 할까요?

내 집에 설정된 근저당이 갑자기 사라졌다면? 정말 황당하고 막막한 상황일 겁니다. 특히 불법으로 말소되었다면 더욱 억울하겠죠. 이럴 때 필요한 것이 바로 말소회복등기입니다. 하지만 후순위 근저당권자가 있는 경우라면 더 복잡해지는데요, 오늘은 이런 상황에 대해 자세히 알아보겠습니다.

말소회복등기란 무엇일까요?

말소회복등기는 적법하지 않은 절차로 등기가 말소되었을 때 원래의 등기를 되살리는 절차입니다. 중요한 점은 '부적법하게' 말소된 경우에만 가능하다는 것입니다. 만약 본인이 직접 말소에 동의했다면, 그 이유가 무엇이든 말소회복등기는 불가능합니다. (대법원 2001. 2. 23. 선고 2000다63974 판결)

후순위 근저당권자가 있는 경우는 어떻게 될까요?

불법으로 근저당 말소가 되었더라도 후순위 근저당권자가 존재한다면 바로 말소회복등기를 할 수는 없습니다. 부동산등기법 제59조에 따라, 등기와 관련된 이해관계가 있는 제3자(여기서는 후순위 근저당권자)의 승낙이 필요하기 때문입니다.

더 복잡한 것은, 불법 말소에 대한 소송에서 이겼다고 해도 후순위 근저당권자의 승낙 없이는 바로 등기를 회복할 수 없다는 점입니다. 부동산등기법 제75조에 따라, 후순위 근저당권자의 승낙서 또는 그에 대항할 수 있는 판결문을 첨부해야 합니다. 즉, 후순위 근저당권자를 상대로 "승낙해주세요!" 라는 별도의 소송을 진행해야 하는 것이죠.

대법원 판례에 따르면, 이러한 '승낙 소송'에서 후순위 근저당권자는 근저당 말소의 적법성 여부를 다시 다툴 수 있습니다. 비록 이전 소송 결과가 영향을 미치겠지만, 후순위 근저당권자의 권리도 보호해야 하기 때문입니다. 따라서 후순위 근저당권자는 자신의 권리를 지키기 위해 '근저당권부존재확인청구'와 같은 참가소송을 제기할 수도 있습니다.

정리하자면, 불법으로 근저당이 말소되었고 후순위 근저당권자가 있다면,

1. 불법 말소에 대한 소송에서 승리해야 하고,
2. 후순위 근저당권자를 상대로 한 승낙 소송도 진행해야 합니다.

이 과정은 복잡하고 어려울 수 있으므로, 전문가의 도움을 받는 것이 현명한 선택입니다. 자신의 권리를 지키기 위해 적극적으로 대처하는 것이 중요합니다.