내 돈 빌려줬는데, 담보가 다른 사람 이름으로? 🤔 제3자 명의 저당권, 괜찮을까요?

돈을 빌려주고 안전하게 돌려받기 위해 담보를 설정하는 경우가 많죠. 그런데 돈을 빌려준 사람(채권자)이 아닌, 전혀 다른 사람 이름으로 담보가 설정되어 있다면? 뭔가 찜찜하고 불안한 마음이 들 수밖에 없습니다. 이런 경우, 과연 담보가 제대로 된 효력을 가질까요? 제3자 명의 저당권에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사례를 통해 살펴볼게요.

철수(甲)는 영희(乙)에게 돈을 빌려주기로 했습니다. 돈을 떼일까 걱정된 영희는 철수에게 담보를 제공하기로 약속했죠. 그런데 담보로 제공할 부동산에 대한 근저당권을 영희가 아닌, 민수(丙)의 이름으로 설정하기로 합의했습니다.

왜 이런 일이 생길까요?

실제로는 드문 경우이지만, 여러 가지 이유로 이런 상황이 발생할 수 있습니다. 예를 들어 채권자가 여러 명인데 대표자 한 명의 이름으로 담보를 설정하는 경우, 또는 채권자가 채권 추심의 편의를 위해 다른 사람 명의로 담보를 설정하는 경우 등이 있을 수 있습니다.

이렇게 제3자 명의로 설정된 저당권, 유효할까요?

결론부터 말씀드리면, 가능합니다! 하지만, 몇 가지 조건이 충족되어야 합니다. 단순히 채권자와 채무자가 제3자 명의로 설정하기로 합의했다고 해서 무조건 유효한 것은 아닙니다.

대법원은 다음과 같은 판례를 통해 제3자 명의 저당권의 유효 요건을 제시하고 있습니다.

(대법원 1995. 9. 26. 선고 94다33583 판결) 채권과 그를 담보하는 저당권은 원칙적으로 그 주체를 달리할 수 없지만, 채권 담보를 위해 저당권을 설정하는 경우 채권자, 채무자, 그리고 제3자, 이 세 사람 사이에 합의가 있고, 제3자에게 그 채권이 실질적으로 귀속되었다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있다면 제3자 명의의 저당권등기도 유효합니다.

즉, 위 사례에서 철수, 영희, 민수 세 사람 사이에 민수 명의로 근저당권을 설정하는 것에 대한 합의가 있었고, 채권 양도 등을 통해 실제로 민수에게 돈을 받을 권리(채권)가 넘어갔다는 사실이 인정되어야만 민수 명의의 근저당권이 유효하다는 것입니다.

정리하자면, 제3자 명의 저당권은 3자 합의 와 채권의 실질적 귀속 이라는 두 가지 중요한 요건을 만족해야만 유효하게 성립합니다. 따라서 제3자 명의로 담보가 설정된 경우에는 이 두 가지 요건이 충족되었는지 꼼꼼히 확인해야 합니다.