내 돈 빌려준 사람이랑 저당 잡은 사람이 달라요?! - 제3자 명의 저당권의 유효성

돈을 빌려주고 돈을 못 받을까 봐 빌려준 돈만큼의 가치를 가진 물건에 저당을 설정하는 경우가 많습니다. 보통은 돈을 빌려준 사람(채권자)이 돈을 빌린 사람(채무자)의 물건에 저당권을 설정하죠. 그런데 만약 돈을 빌려준 사람과 저당권자가 다르다면 어떻게 될까요? 예를 들어 내가 돈을 빌려줬는데, 저당은 다른 사람 이름으로 설정되어 있는 경우입니다. 이런 경우 저당권은 효력이 있을까요?

원칙적으로는 채권과 저당권은 붙어 다닙니다(부수성). 즉, 돈을 빌려준 사람이 저당권도 가져야 한다는 것이죠 (민법 제361조, 제369조). 하지만 예외적인 경우도 있습니다.

대법원은 "채권담보를 위해 저당권을 설정할 때 채권자, 채무자, 그리고 제3자 사이에 합의가 있었고, 제3자에게 채권이 실질적으로 넘어갔다면(귀속) 제3자 명의의 저당권도 유효하다"라고 판결했습니다. (대법원 1995.2.10. 선고 94다18508 판결 등 - 이 판결 외에도 대법원 1990.5.25. 선고 89다카13384 판결, 1994.2.8. 선고 93다19153,19160 판결 참조)

좀 더 쉽게 설명해 볼게요. A라는 회사가 B에게 돈을 빌려주고 B의 건물에 저당권을 설정하기로 했습니다. 그런데 A회사는 C라는 사람 이름으로 저당권을 설정했습니다. 이때 A, B, C 사이에 C 명의로 저당권을 설정하기로 합의했고, 실제로 A회사가 C에게 돈을 받을 권리(채권)를 넘겼다면, C가 저당권을 행사할 수 있다는 뜻입니다. 이때 C는 A회사의 대표이사이거나 다른 관계자일 수 있겠죠. (이 사례는 명의신탁과 관련이 있을 수 있습니다 - 민법 제186조 참조)

즉, 저당권자가 채권자와 다르더라도, 모든 당사자 간의 합의가 있었고 채권이 실질적으로 제3자에게 넘어갔다는 사실이 인정되면 제3자 명의의 저당권도 유효하다는 것을 기억해 두시면 됩니다.