부동산을 살 때 여러 사람이 함께 돈을 모아 공동으로 구매하는 경우가 종종 있습니다. 그런데 세금 문제 등 다양한 이유로 등기부상 소유자 명의를 한 사람 앞으로만 해놓는 경우가 있죠. 이를 명의신탁이라고 합니다. 하지만 명의를 맡긴 사람이 마음대로 부동산을 처분해버리면 어떻게 될까요? 오늘은 이런 걱정을 해결해 줄 판례를 소개해 드리겠습니다.
사례를 살펴볼까요?
피고와 그의 동생은 함께 돈을 모아 부동산을 샀습니다. 하지만 세금 문제 때문에 동생 앞으로만 소유권 등기를 했습니다. 그런데 동생이 피고와 상의도 없이 몰래 금고에서 돈을 빌리면서 해당 부동산을 담보로 제공했습니다. 이 사실을 알게 된 피고는 자신의 지분을 지키기 위해 동생을 채무자로 하고 자신을 채권자로 하는 근저당권을 설정했습니다.
쉽게 말해, **"내 돈으로 산 지분이 있으니 함부로 처분하지 마!"**라고 법적으로 선언한 셈이죠.
문제는?
이에 대해 다른 채권자(원고)는 피고가 설정한 근저당권이 '통정허위표시' 또는 **'피담보채권 없는 근저당'**이라 주장하며 무효라고 소송을 제기했습니다. 즉, 동생과 짜고 거짓으로 근저당권을 설정했거나, 실제로 빌려준 돈이 없으니 근저당권도 효력이 없다는 주장이죠.
법원의 판단은?
법원은 피고의 손을 들어주었습니다. 피고가 설정한 근저당권은 동생이 부동산을 함부로 처분하거나 다른 채권자의 강제집행으로 피고의 지분이 침해될 경우를 대비한 '장래의 조건부 손해배상청구권' 또는 **'부당이득반환청구권'**을 담보하기 위한 것이라고 보았습니다. 즉, 동생의 배신으로 피고가 손해를 볼 가능성에 대비해 미리 안전장치를 마련해 둔 것으로 인정한 것입니다.
따라서 이는 진정한 의사에 따라 설정된 것이며, 강제집행을 피하려는 목적의 허위 계약이 아니라고 판단했습니다. 또한, 장래 발생할 수 있는 채권을 담보로 한 것이기 때문에 피담보채권이 없다고 볼 수도 없다고 판결했습니다.
핵심 정리!
관련 법조항:
형사판례
부동산의 진짜 주인(신탁자)이 다른 사람(수탁자) 이름으로 등기해 놓은 후, 수탁자가 멋대로 근저당권을 설정하면 횡령죄로 처벌받을 수 있습니다. 이는 부동산실명제 이후에도 마찬가지입니다.
민사판례
내 땅을 다른 사람 이름으로 등기해 놓고(명의신탁), 내 빚 보증으로 그 땅에 근저당 설정할 때, 서류상 빚진 사람 이름을 땅 주인 이름으로 썼어도, 실제로 빚진 사람이 누군지가 중요하다.
민사판례
3자간 명의신탁에서 수탁자가 부동산을 제3자에게 처분하고 제3자가 그 부동산을 유효하게 취득한 경우, 명의신탁자는 수탁자에게 직접 부당이득반환을 청구할 수 있다. 이는 수탁자가 근저당권을 설정한 경우에도 마찬가지다. 다만, 반대의견은 이러한 직접청구를 부정하고 매도인을 통한 간접적인 구제만을 인정해야 한다고 주장한다.
형사판례
돈을 빌려준 사람(채권자)에게 돈을 갚기 위해 다른 사람 명의로 맡겨둔 부동산(명의신탁 부동산)을 담보로 제공하는 경우, 실제 소유자(명의신탁자)의 동의 없이 함부로 근저당을 설정하면 배임죄가 된다.
형사판례
부동산 실명제 위반(명의신탁)을 한 경우, 명의를 빌려준 사람(수탁자)이 마음대로 부동산을 팔아도 횡령죄로 처벌할 수 없다.
민사판례
남의 이름으로 등기된 부동산(명의신탁 부동산)의 명의자가 빚을 갚기 위해 해당 부동산에 근저당을 설정했더라도, 그 부동산은 실제로 명의자의 재산이 아니므로 채권자를 해하는 사해행위가 아니다.