내 땅 돌려받는데 왜 거래계약이 아니라는 거지? 명의신탁 해소와 토지 거래

가끔 부동산 관련 뉴스를 보면 "명의신탁"이라는 단어가 등장합니다. 내 땅인데 다른 사람 이름으로 등기하는 것을 말하는데요, 여러 가지 이유로 이런 명의신탁을 하게 됩니다. 그런데 나중에 다시 내 이름으로 돌려받으려면 어떻게 해야 할까요? 단순히 내 이름으로 등기만 다시 하면 되는 걸까요? 여기서 토지 거래와 관련된 법적인 문제가 발생할 수 있습니다.

사례를 통해 쉽게 이해해보도록 하겠습니다.

철수는 여러 가지 사정으로 자신의 땅을 영희 이름으로 등기했습니다 (명의신탁). 시간이 흘러 철수는 다시 자신의 땅을 찾고 싶어졌습니다. 그래서 영희와 매매계약서를 쓰고 철수 이름으로 소유권이전등기를 했습니다. 겉으로 보기에는 일반적인 땅 매매처럼 보이죠?

하지만 법원은 이런 경우를 진짜 토지 거래로 보지 않습니다. 왜 그럴까요?

핵심은 "명의신탁 해소"입니다.

철수와 영희 사이의 매매계약은 실제로 땅을 사고파는 것이 아니라, 단지 명의신탁 관계를 정리하고 원래 주인인 철수에게 소유권을 돌려주는 절차에 불과하다는 것입니다. 즉, 진정한 의미의 "거래"가 아니라는 것이죠.

관련 법 조항을 살펴보면:

• 민법 제186조(명의신탁): 부동산에 관한 물권변동을 목적으로 하는 명의신탁약정은 무효로 한다.
• 국토이용관리법 제21조의7 제1항: 토지등의 거래계약을 체결한 당사자는 거래계약서에 당사자의 인적사항, 계약일, 토지등의 소재 및 지번, 지목, 면적, 거래금액, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항을 명시하고 계약 당사자가 서명 또는 기명날인하여야 한다.

이 사례에서 법원은 철수와 영희의 매매계약이 국토이용관리법 제21조의7 제1항에서 말하는 "토지 등의 거래계약"에 해당하지 않는다고 판단했습니다. 명의신탁을 해소하기 위한 형식적인 계약일 뿐, 실질적인 토지 거래가 아니라는 이유입니다. (대법원 1991.10.25. 선고 91다29378 판결 참조)

결론적으로, 명의신탁된 땅을 돌려받는 과정에서 매매계약서를 작성했다 하더라도, 이는 명의신탁 해소를 위한 방편일 뿐, 국토이용관리법상의 토지 거래로 보지 않는다는 것을 기억해야 합니다. 명의신탁은 법적으로 복잡한 문제를 야기할 수 있으므로, 처음부터 신중하게 접근하는 것이 중요합니다.