내 땅 맞아? 땅 지분 때문에 벌어진 분쟁 이야기

여러 사람이 함께 땅을 소유하는 경우, 각각 지분만큼 소유권을 갖는 것이 일반적입니다. 그런데, 실제로는 자기 땅처럼 사용하는 부분이 정해져 있는 경우도 있죠. 이런 경우를 구분소유적 공유관계라고 합니다. 등기부상으로는 공동 소유지만, 실제 사용은 각자 구분해서 하는 형태인 거죠.

여기에 더해 명의신탁이라는 제도가 얽히면 문제가 복잡해집니다. 명의신탁은 실제 소유자와 등기상 소유자가 다른 경우를 말하는데, 여러 사람이 땅을 구분소유적 공유관계로 가지면서 동시에 서로 명의신탁을 해 놓는 경우도 있습니다. A는 B 땅의 지분을 등기부상으로 가지고, B는 A 땅의 지분을 등기부상으로 가지는 식이죠.

이런 상황에서 토지구획정리사업이 진행되면 어떻게 될까요? 토지구획정리사업이란 도시 개발을 위해 땅의 위치나 모양을 새롭게 정리하는 사업입니다. 이 과정에서 기존 땅(종전 토지) 대신 새로운 땅(환지)을 받게 되는데, 이때 문제가 발생할 수 있습니다.

법원은 일반적으로, 토지구획정리사업으로 환지가 이루어지면 종전의 명의신탁 관계는 끝나고, 환지에 대해서는 새로운 공유관계가 성립한다고 봅니다. (민법 제262조, 토지구획정리사업법 제62조 참조) 즉, A와 B가 서로 명의신탁을 해놓았더라도, 환지 이후에는 등기부대로 A와 B가 새로운 땅을 공유하게 된다는 것입니다. (대법원 1991.5.28. 선고 91다5983 판결, 1992.5.12. 선고 91누11018 판결, 1994.9.9. 선고 94다6840 판결 참조)

하지만 예외도 있습니다. 만약 환지 이후에도 A와 B가 이전처럼 각자 특정 부분을 계속 사용하고, 서로 간에 이전의 사용 상태를 유지하기로 묵시적으로 합의했다면, 구분소유적 공유관계와 명의신탁 관계가 계속 유지된다고 볼 수 있습니다.

실제로 한 사례에서는 토지구획정리사업 시행자가 구분소유적 공유관계에 있는 토지를 점유자들이 사용하는 부분에 맞춰 여러 필지로 나누고, 각 점유자에게 이전과 같은 부분을 환지해 주었습니다. 이 경우, 점유자들 사이에는 환지 이후에도 명의신탁 관계를 유지하기로 하는 묵시적인 합의가 있었다고 법원은 판단했습니다. 즉, 등기부상으로는 공유이지만, 실제로는 각자 자기 땅처럼 사용하기로 했다는 것이 인정된 것입니다. 이처럼 토지구획정리사업 이후에도 구분소유적 공유관계와 명의신탁이 유지될 수 있다는 점을 기억해야겠습니다. (민법 제103조 참조)