땅 나눠 쓰던 사람들, 구획정리 후에도 그대로 쓸 수 있을까?

토지 구획정리 사업은 엉켜있던 땅의 경계를 정리하고 도로 등 기반시설을 정비해서 토지 이용을 효율적으로 만드는 사업입니다. 그런데 여러 사람이 한 필지의 땅을 나눠 쓰고 있었다면, 구획정리 후에도 이전처럼 나눠 쓸 수 있을까요? 오늘은 이 문제에 대한 대법원 판례를 소개해 드리겠습니다.

구획정리 전, 나눠 쓰던 땅

여러 사람이 한 필지의 땅을 지분만큼 소유하고 있는 경우가 있습니다. 예를 들어, A, B, C 세 사람이 100평의 땅을 각각 30평, 30평, 40평씩 사용하기로 합의하고, 전체 면적에 대한 지분 비율대로 공유 등기를 하는 경우입니다. 등기부상으로는 세 사람 모두 100평 전체에 대한 지분을 가지고 있지만, 실제로는 각자 정해진 부분만 사용하는 것이죠. 이를 구분소유적 공유관계라고 합니다.

구획정리 후, 땅의 소유 관계는?

문제는 이 땅에 토지 구획정리 사업이 시행되면서 발생합니다. 구획정리 후에는 종전의 땅이 새로운 땅(환지)으로 바뀌게 되는데, 이때 기존의 구분소유적 공유관계가 그대로 유지될까요?

대법원은 일반적으로 구획정리 후에는 종전의 구분소유적 공유관계가 소멸하고, 새로운 땅에 대해 단순한 공유 지분권을 가지게 된다고 판시했습니다. 즉, A, B, C는 더 이상 특정 부분을 독점적으로 사용할 수 없고, 새로 정해진 지분 비율대로 땅 전체를 공동으로 소유하게 되는 것입니다.

하지만, 예외도 있습니다!

구획정리 후에도 구분소유적 공유관계가 유지되는 예외적인 경우가 있습니다. 바로 구획정리 후에도 종전처럼 땅을 나눠 쓰기로 하는 특별한 합의가 있었음이 인정되는 경우입니다. 이 합의는 반드시 문서로 작성되어야 하는 것은 아니고, 땅 사용 현황 등 여러 정황을 통해 묵시적인 합의가 있었다고 볼 수도 있습니다.

대법원은 어떤 판단을 했을까요?

이번 판례에서 원고들은 구획정리 전후로 땅을 특정 부분씩 나눠 쓰는 구분소유적 공유관계가 계속 유지되고 있다고 주장했습니다. 대법원은 원심이 원고들의 주장에 대해 충분히 심리하지 않았다고 판단했습니다. 즉, 원고들과 다른 공유자들 사이에 구획정리 후에도 땅을 나눠 쓰기로 하는 묵시적인 합의가 있었는지 여부를 꼼꼼히 따져보지 않고 원고들의 주장을 배척한 것은 잘못이라는 것입니다.

대법원은 원심이 석명권을 행사하여 원고들의 주장을 명확히 하고, 땅의 사용 현황, 공과금 부담 내역 등을 종합적으로 고려하여 묵시적 합의 여부를 판단했어야 한다고 지적했습니다. 그리고 이러한 심리 미진을 이유로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 서울고등법원으로 돌려보냈습니다.

관련 법조항 및 판례

• 민법 제262조 (공유): 물건의 지분을 둘 이상의 자가 공유하는 때에는 각 공유자는 그 지분의 비율로 공유물을 사용·수익하며, 그 비율로 공유물의 관리비용 기타 의무를 부담한다.
• 토지구획정리사업법 제62조 (환지처분의 효력): 환지처분이 공고된 때에는 종전의 토지에 관한 소유권 기타의 권리는 환지로 정하여진 토지에 관한 소유권 기타의 권리로 바뀌고, 그 토지에 관하여 존재하던 지상권 기타 토지에 관한 물권은 환지된 토지에 존재하는 것으로 본다.
• 민사소송법 제126조 (석명권 행사), 제183조 (사실의 인정)
• 대법원 1993.2.23. 선고 92다38904 판결, 1994.9.9. 선고 94다6840 판결, 1994.10.25. 선고 94다28406 판결

이처럼 토지 구획정리 사업 후 땅의 소유 관계는 복잡한 법적 문제를 야기할 수 있습니다. 따라서 관련 분쟁이 발생했을 때는 전문가의 도움을 받아 신중하게 대처하는 것이 중요합니다.