내 땅에 지은 건물, 내 건물 맞나요? - 법정지상권 함정 피하기

땅 주인이 바뀌면 그 땅 위에 있는 건물은 어떻게 될까요? 내 땅에 내가 지은 건물인데 혹시 뺏길 수도 있을까요? 오늘은 법정지상권과 관련된 함정에 대해 알아보겠습니다.

사례

저는 제 땅을 다른 사람에게 팔기로 계약하고 중도금까지 받았습니다. 그런데 잔금 지급이 계속 미뤄지고 있었습니다. 그러던 중 사정이 생겨 "나중에 문제되면 그때 생각하자"라는 생각으로 그 땅에 건물을 지었습니다. 이후 매수인이 잔금을 모두 치러 토지 소유권을 넘겨주었습니다. 이 경우 제가 지은 건물은 제 소유일까요?

법정지상권이란?

법정지상권이란 토지와 건물 소유자가 같았다가 소유자가 달라지는 경우, 건물 소유자가 토지 소유자에게 건물을 철거당하지 않고 계속해서 사용할 수 있는 권리입니다. 쉽게 말해, 땅 주인이 바뀌어도 건물을 계속 쓸 수 있도록 보호해주는 제도입니다.

함정은 여기에!

원래 토지와 건물 소유자가 같았다면 법정지상권이 성립되어 건물을 보호받을 수 있습니다. 하지만 이번 사례처럼 이미 토지를 팔기로 계약하고 중도금까지 받은 상태에서 건물을 지었다면 이야기가 달라집니다.

대법원은 이런 경우, 토지 매수인이 건물 건축을 승낙하지 않았다면 건물 소유자는 법정지상권을 취득할 수 없다고 판단했습니다. 즉, 건물을 철거해야 할 수도 있다는 것입니다. 땅을 팔기로 한 이상, 매수인의 동의 없이 건물을 지으면 법의 보호를 받을 수 없다는 점을 명심해야 합니다.

대법원 판례

대법원은 "토지의 소유자가 건물을 건축할 당시 이미 토지를 타에 매도하여 소유권을 이전하여 줄 의무를 부담하고 있었다면 토지의 매수인이 그 건축행위를 승낙하지 않는 이상 그 건물은 장차 철거되어야 하는 운명에 처하게 될 것이고 토지소유자가 이를 예상하면서도 건물을 건축하였다면 그 건물을 위한 관습상의 법정지상권은 생기지 않는다고 보아야 할 것"이라고 판시했습니다.(대법원 1994. 12. 22. 선고 94다41072 판결)

결론

토지를 매도하기로 한 후 건물을 짓는 것은 신중해야 합니다. 매수인의 동의 없이 건물을 지었다가는 낭패를 볼 수 있습니다. 토지 매매 계약 전이나 계약 후라도 반드시 매수인과 충분히 상의하고 동의를 얻어야 법정지상권을 주장하고 건물을 지킬 수 있습니다.