내 땅에 내 건물 지었는데, 팔고 나니 철거하라네요?! - 토지 매매 후 건물 철거 약정과 법정지상권

내 땅에 내가 지은 건물, 토지만 팔았는데 갑자기 건물을 철거하라니? 황당한 상황에 처하신 분들 계신가요? 오늘은 토지 매매 후 건물 철거 약정과 법정지상권에 대해 알아보겠습니다.

사례

A씨는 본인 소유의 토지 위에 건물을 소유하고 있다가 토지만 B씨에게 매도했습니다. 매매 당시 A씨와 B씨는 기존 건물을 철거하고 A씨가 새 건물을 신축하여 사용하기로 하는 특약을 계약서에 명시했습니다. 그러나 A씨의 자금 사정이 어려워져 신축은커녕 기존 건물 철거도 못하게 되었습니다. 이에 B씨는 계약대로 건물을 철거하라고 요구하고 있습니다. A씨는 어떻게 해야 할까요?

법정지상권이란 무엇일까요?

토지와 그 지상 건물이 동일인 소유였다가 매매 등으로 소유자가 달라진 경우, 건물 소유자가 토지 소유자에게 건물을 위한 토지 사용권을 주장할 수 있는 권리를 법정지상권이라고 합니다. 이 법정지상권은 관습법상 인정되는 권리입니다.

건물 철거 약정이 있다면 법정지상권이 성립하지 않을까요?

단순히 "건물을 철거한다"는 약정만으로는 법정지상권 발생을 막을 수 없습니다. 대법원은 건물 철거 약정이 법정지상권 발생을 막으려면, 단순히 건물을 철거한다는 형식적인 약정이 아니라 "토지의 계속 사용을 포기한다"는 의사가 명확히 드러나야 한다고 판시했습니다 (대법원 1999. 12. 10. 선고 98다58467 판결).

A씨의 경우는 어떨까요?

A씨는 B씨와 기존 건물을 철거하고 새 건물을 신축하기로 약정했습니다. 즉, 건물을 철거하는 것은 토지 사용을 포기하기 위한 것이 아니라 새로운 건물을 짓기 위한, 즉 토지 사용을 계속하기 위한 과정으로 볼 수 있습니다. 따라서 A씨와 B씨 사이의 철거 약정은 법정지상권 발생을 막는 효력이 없다고 볼 수 있습니다. 즉, A씨는 법정지상권을 주장하며 토지를 계속 사용할 수 있을 가능성이 높습니다.

결론

토지 매매 시 건물 철거 약정을 맺었다 하더라도, 그 약정이 토지 사용의 포기를 의미하는 것이 아니라면 법정지상권은 여전히 성립할 수 있습니다. 따라서 토지 매매 계약 시 건물 철거 및 신축과 관련된 약정을 할 때는 신중하게 내용을 검토하고, 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다.