내 땅인데 남의 이름으로 되어 있던 땅, 20년 넘게 사용했으면 내 땅 맞죠? (점유취득시효)

여러 사람이 공동으로 소유한 땅에서 내가 맡은 부분을 20년 넘게 사용했다면, 그 땅은 법적으로 내 소유가 될까요? 오늘은 점유취득시효와 관련된 중요한 판례를 통해 이 질문에 대한 답을 알아보겠습니다.

땅은 공동소유, 사용은 따로따로?

여러 사람이 함께 땅을 소유하더라도, 실제 사용하는 부분은 서로 나눠져 있는 경우가 있습니다. 등기부상으로는 공동으로 소유한 것처럼 보이지만, 실제로는 각자 자기 땅처럼 사용하는 것이죠. 이를 구분소유적 공유관계라고 합니다.

20년 넘게 사용하면 내 땅! (점유취득시효)

내 땅이 아닌 땅이라도 20년 동안 소유의 의사를 가지고 점유하면, 법적으로 그 땅의 소유권을 취득할 수 있습니다. 이를 점유취득시효라고 합니다. (민법 제245조 제1항)

공유자가 땅을 팔았다면?

만약 내가 20년 넘게 사용한 땅의 공유자가 다른 사람에게 자신의 지분을 팔았다면 어떻게 될까요? 이 경우, 등기부상 소유자는 바뀌게 됩니다. 그렇다면 점유취득시효의 시작 시점은 언제부터 계산해야 할까요? 내가 땅을 사용하기 시작한 시점부터일까요, 아니면 소유자가 바뀐 시점부터일까요?

대법원의 판단: 소유자가 바뀌면 취득시효 시작 시점을 바꿀 수 없다!

대법원은 이러한 경우, 점유취득시효의 시작 시점을 마음대로 바꿀 수 없다고 판결했습니다. 즉, 공유자가 자신의 지분을 다른 사람에게 양도하더라도, 점유취득시효의 시작 시점은 내가 땅을 사용하기 시작한 시점으로 계산해야 한다는 것입니다. 대외적으로 소유 명의자가 변경된 경우에 해당하기 때문입니다. (대법원 2005. 4. 29. 선고 2004다71409 판결 등 참조)

관련 법 조항과 판례

• 민법 제103조 (명의신탁)
• 민법 제245조 제1항 (점유취득시효)
• 민법 제262조 제1항 (공유물의 분할)
• 민법 제263조 (구분소유적 공유)
• 대법원 1994. 2. 8. 선고 93다42986 판결
• 대법원 1997. 3. 28. 선고 96다56139 판결
• 대법원 1999. 2. 12. 선고 98다40688 판결
• 대법원 2005. 4. 29. 선고 2004다71409 판결

결론:

구분소유적 공유관계에서 20년 넘게 땅을 점유하여 시효취득을 주장하는 경우, 다른 공유자의 지분 양도로 인해 등기부상 소유자가 바뀌더라도 점유취득시효의 시작 시점은 처음 점유를 시작한 때로 계산해야 합니다. 즉, 마음대로 시작 시점을 바꿀 수 없습니다. 따라서 20년이 넘었다면 점유취득시효를 주장할 수 있을 것입니다. 다만, 위 판례는 대외적인 관계를 기준으로 판단한 것이므로 내부적인 관계에서는 다르게 판단될 수 있습니다. 복잡한 부동산 문제는 전문가와 상담하는 것이 가장 안전합니다.