내 땅인데 남의 이름으로? 등기 때문에 골치 아프시죠? 대리권 없는 제3자가 내 땅을 팔았다면?

내 땅인데 갑자기 등기부를 확인해보니 다른 사람 이름으로 되어있다면? 생각만 해도 아찔한 상황이죠. 특히 나도 모르는 사이에 제3자가 대리인 행세를 하며 내 땅을 팔아넘겼다면 더욱 억울할 겁니다. 이런 경우, 등기의 추정력 때문에 문제 해결이 더욱 어려워질 수 있습니다.

등기의 추정력이란 무엇일까요?

쉽게 말해, 등기부에 어떤 내용이 적혀있다면, 그 내용이 사실이라고 일단 추정하는 효력입니다. 예를 들어 등기부에 A가 땅 주인으로 등재되어 있다면, A가 진짜 땅 주인이라고 우선 추정하는 것이죠. 이 추정력 때문에 등기의 내용이 사실이 아니라고 주장하는 쪽이 그 사실을 입증해야 하는 부담을 지게 됩니다. 민법에는 등기의 추정력에 대한 명문 규정은 없지만, 판례와 학설은 이를 인정하고 있습니다.

그렇다면 대리권에도 추정력이 적용될까요?

제3자가 나를 대리한다는 거짓 주장으로 내 땅을 팔았다면, 나는 당연히 그 제3자에게 대리권이 없었다는 사실을 입증해야 할까요? 안타깝게도, 대법원은 등기의 추정력이 대리권의 존재에도 미친다고 판단하고 있습니다.

즉, 제3자가 대리인이라고 주장하며 내 땅의 소유권 이전 등기를 마쳤다면, 그 등기는 일단 유효한 것으로 추정됩니다. 따라서 내가 그 등기가 무효라고 주장하려면, 제3자에게 대리권이 없었다는 사실을 내가 입증해야 합니다. (대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다37831 판결)

억울한 상황에 처하지 않으려면?

내 재산을 안전하게 지키기 위해서는 등기부등본을 주기적으로 확인하고, 인감증명서 등 중요 서류 관리는 철저히 해야 합니다. 또한, 대리권을 부여할 때는 범위를 명확히 하고, 가능하면 위임장에 구체적인 내용을 기재하는 것이 좋습니다. 혹시라도 이미 문제가 발생했다면, 관련 증거를 신속히 수집하고 법률 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다.