내 땅인데 남의 이름으로 빚 보증? 이게 가능해? (feat. 근저당)

내 땅인데, 등기부등본에는 다른 사람 이름이?! 내가 빚 보증을 서야 하는데, 땅 주인은 다른 사람 이름으로 되어있다면 어떻게 될까요? 오늘은 명의신탁과 근저당이 얽힌 복잡한 상황을 쉽게 풀어드리겠습니다.

사례: 철수(甲)는 자신이 소유하는 땅을 영희(乙)에게 명의신탁했습니다. 즉, 실제 땅 주인은 철수지만, 등기부등본상 소유자는 영희로 되어 있는 상황입니다. 이후 철수는 민수(丙)에게 돈을 빌리면서 땅을 담보로 제공하기로 했습니다. 그런데 편의상 근저당 설정을 할 때 채무자를 땅의 명의자인 영희로 기재했습니다. 이 경우, 땅이 담보하는 빚은 누구의 빚일까요? 철수의 빚일까요, 영희의 빚일까요?

해답: 놀랍게도 이 경우 땅이 담보하는 빚은 철수의 빚으로 인정됩니다. 땅의 실제 소유자인 철수가 빚을 진 것이기 때문입니다. 비록 등기부등본상 소유자와 근저당 설정 시 채무자로 기재된 사람이 영희라고 하더라도 말이죠.

법적 근거: 이러한 판단은 대법원 판례에 기반합니다. 대법원은 “땅 주인(甲)이 자기 땅을 다른 사람(乙)에게 명의신탁한 후 제3자(丙)에게 돈을 빌리면서 땅에 근저당권을 설정할 때, 편의상 명의수탁자(乙)를 채무자로 등재했더라도, 그 땅의 근저당권이 담보하는 채무는 실제 땅 주인(甲)의 빚으로 보아야 한다”라고 판시했습니다 (대법원 1980. 4. 22. 선고 79다1822 판결).

핵심 정리: 명의신탁된 부동산에 근저당권을 설정할 때, 등기부상 소유자와 채무자가 실제 빚을 진 사람과 다르더라도, 실질적인 소유 관계를 기준으로 판단합니다. 즉, 누가 진짜 땅 주인이고 누가 진짜 빚을 졌는지가 중요한 것입니다.

이처럼 부동산 거래는 복잡한 법률 관계가 얽혀있으므로, 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다. 명의신탁은 여러 법적 문제를 야기할 수 있으므로 가급적 피하는 것이 좋습니다.