내 땅인데, 왜 내 땅이 아니라고 하지? 취득시효, 언제부터 시작될까?

내 땅인데, 갑자기 다른 사람이 자기 땅이라고 우기면 황당하겠죠? 등기까지 했는데 왜 이런 일이 생길까요? 취득시효 때문입니다. 내 땅을 오랜 기간 점유한 다른 사람이 소유권을 주장할 수 있는 제도인데요, 오늘은 취득시효와 관련된 중요한 판례를 소개해 드리겠습니다.

취득시효는 민법 제245조 제1항에 "20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다"라고 규정되어 있습니다. 즉, 내 땅이라도 다른 사람이 20년 동안 내 땅인 것처럼 점유하면 그 사람에게 소유권이 넘어갈 수 있다는 뜻입니다.

그런데 만약 내가 등기부상 소유자이고, 내 땅을 직접 사용하고 있다면, 취득시효가 언제부터 시작될까요? 당연히 내가 내 땅을 쓰는 건 당연한 권리인데, 이것도 취득시효의 점유 기간에 포함될까요?

정답은 '아니오' 입니다.

대법원 2016. 10. 27. 선고 2016다224596 판결에 따르면, 자기 땅을 정당하게 소유하고 있는 사람이 그 땅을 점유하는 것은 취득시효의 점유로 인정되지 않습니다. 쉽게 말해, 내 땅을 내가 쓰는 것은 너무나 당연한 일이기 때문에, 이를 취득시효의 점유로 볼 수 없다는 것입니다.

왜 그럴까요?

취득시효 제도는 진정한 소유자임에도 불구하고 등기가 잘못되어 있거나, 등기를 할 수 없는 상황에서 오랜 기간 점유해온 사람을 보호하기 위한 제도입니다. 이미 등기까지 마친 진짜 소유자가 자기 땅을 사용하는 것은 당연한 권리 행사일 뿐, 보호받아야 할 취득시효의 대상이 아니라는 것이죠.

하지만, 내가 등기부상 소유자로 땅을 점유하고 있더라도, 다른 사람 명의로 소유권이전등기가 되는 등 소유권에 변동이 발생하면 그때부터 취득시효의 점유가 시작됩니다. 즉, 내 땅이지만 등기부상 다른 사람 소유가 된 시점부터 20년이 지나면 그 사람이 취득시효를 주장할 수 있으니 주의해야 합니다.

이처럼 취득시효는 복잡한 법리와 판례가 얽혀 있는 만큼, 전문가의 도움을 받아 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다. 내 재산을 지키기 위해서는 등기부등본을 정기적으로 확인하고, 혹시 모를 분쟁에 대비하는 자세가 필요합니다.