내 땅인데, 왜 내 땅이 아니라고 할까요? (취득시효에 관하여)

내 명의로 등기된 내 땅, 당연히 내 땅이라고 생각하시죠? 그런데 법적으로 "취득시효"라는 제도 때문에, 등기부상 내 땅이라고 해도 다른 사람이 오랜 기간 점유하면 그 사람의 소유가 될 수도 있습니다. 이게 대체 무슨 말일까요? 헷갈리기 쉬운 취득시효, 오늘 자세히 알아보겠습니다!

취득시효란, 타인의 부동산을 오랜 기간 점유하면 법적으로 그 부동산의 소유권을 취득하는 제도입니다. 내 땅이라도 누군가가 20년 동안 (등기부상 소유자 동의 없이) 점유하면 그 사람이 소유권을 주장할 수 있다는 겁니다. (민법 제245조 제1항)

그런데 만약 내가 등기부상 소유자이고, 그 땅을 직접 사용하고 있다면 어떨까요? 이 경우에도 취득시효가 적용될까요?

정답은 "원칙적으로 아니다" 입니다.

대법원 판례(대법원 2016. 10. 27. 선고 2016다224596 판결)에 따르면, 이미 적법하게 등기를 마치고 소유권을 취득한 사람이 자기 땅을 점유하는 것은 취득시효의 요건인 '점유'로 인정되지 않습니다. 왜냐하면, 이미 등기부상 소유자로 등록되어 있으므로 굳이 취득시효를 통해 소유권을 보호받을 필요가 없기 때문입니다. 이미 법적으로 소유권이 인정되고 있는데, 굳이 '취득시효'라는 제도를 통해 다시 소유권을 얻을 필요는 없겠죠?

하지만 예외적인 상황도 있습니다. 만약 내가 등기부상 소유자이지만, 다른 사람 명의로 소유권이전등기가 되는 등 소유권에 변동이 생긴 경우에는 이야기가 달라집니다. 이때부터는 비로소 취득시효의 요건인 점유가 시작된다고 볼 수 있습니다. 즉, 내 땅이지만 다른 사람 명의로 넘어간 후 내가 계속해서 그 땅을 점유한다면, 20년이 지난 후 취득시효를 주장할 수 있게 됩니다.

정리하자면, 내 땅을 내가 점유하고 있는 경우, 등기부상 소유권에 변동이 없다면 취득시효는 적용되지 않습니다. 하지만 소유권에 변동이 생긴 후 계속해서 점유하는 경우라면 취득시효를 통해 소유권을 되찾을 수 있는 가능성이 열리게 됩니다.