내 땅인듯 내 땅 아닌 내 땅 같은 땅? 공유지분등기와 토지 사용에 관한 이야기

땅을 샀는데, 등기는 공유지분으로 되어있다면 어떨까요? 내 땅이 맞긴 한 건지, 다른 사람이 함맘대로 사용해도 되는 건지 헷갈릴 수 있습니다. 오늘은 이런 상황에 대한 법원의 판단을 살펴보면서, 구분소유적 공유관계와 제3자의 방해행위 배제에 대해 알아보겠습니다.

사례 소개

여러 사람이 함께 땅을 소유하는 '공유'에는 여러 형태가 있습니다. 그 중 하나가 바로 여러 사람이 땅을 공유하지만, 실제 사용은 각자 자기 몫만 사용하는 구분소유적 공유입니다. 예를 들어, 큰 땅을 여러 사람이 나눠 사면서 전체 토지에 대한 지분등기를 하는 경우가 이에 해당합니다. 이 경우 등기부상으로는 공유이지만, 실제로는 각자 자기 몫의 땅처럼 사용하는 것이죠.

그런데 제3자가 이 땅에 무단으로 들어와서 건물을 짓거나 농사를 짓는 등 방해행위를 한다면 어떻게 해야 할까요? 내가 사용하는 부분만 방해배제를 청구할 수 있을까요? 아니면 전체 토지에 대해 방해배제를 청구할 수 있을까요?

법원의 판단

법원은 이런 경우, 구분소유적 공유관계에 있는 사람은 전체 토지에 대해 방해배제를 청구할 수 있다고 판단했습니다.

내부적으로는 약속한 부분만 사용하지만, 외부적으로는 공유자로서의 권리를 행사할 수 있다는 것입니다. 즉, 제3자에 대해서는 공유자로서 전체 토지에 대한 권리를 주장할 수 있다는 뜻입니다. 이는 공유물 보존행위로 인정됩니다. (민법 제262조, 제265조)

핵심 정리

• 구분소유적 공유: 등기부상으로는 공유이지만, 실제 사용은 각자 자기 몫만 사용하는 형태
• 명의신탁: 등기부상 소유자와 실제 소유자가 다른 경우 (민법 제186조)
• 제3자의 방해행위: 구분소유적 공유관계에 있는 사람은 전체 토지에 대해 방해배제를 청구할 수 있음

관련 판례

• 대법원 1979.6.26. 선고 79다741 판결
• 대법원 1990.6.26. 선고 88다카14366 판결

결론

땅을 구매할 때는 등기 형태를 꼼꼼히 확인하고, 다른 사람과 땅을 공유하는 경우에는 사용 범위에 대해 명확히 약속하는 것이 중요합니다. 만약 제3자의 방해행위로 피해를 입었다면, 적극적으로 법적 권리를 행사하여 보호받아야 합니다.