민간임대주택, 똑똑하게 계약하는 방법! (feat. 법조항 완벽 정리)

안녕하세요! 내 집 마련의 꿈을 향해 달려가는 여러분, 오늘은 민간임대주택 계약 시 꼭 알아야 할 필수 정보들을 꼼꼼하게 정리해봤습니다. 복잡한 법 조항 속에서 헤매지 않도록 쉽고 간단하게 설명해 드릴게요.

1. 누가 들어갈 수 있나요? (임차인 자격 및 선정)

민간임대주택은 크게 공공지원민간임대주택과 장기일반민간임대주택으로 나뉩니다.

• 공공지원민간임대주택: 주거지원이 필요한 분들을 위한 주택입니다. 누가 지원 대상인지는 「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 별표 1을 참고하세요! 자격 조건을 속이고 입주하면 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다 (「민간임대주택에 관한 특별법」 제65조제3항제5호).
• 장기일반민간임대주택: 임대사업자가 정한 기준에 따라 입주자를 선정합니다.

임대사업자는 입주 신청자와 현재 임차인의 자격을 확인하기 위해 소득 자료 제출을 요구할 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제42조의3). 필요한 경우 국토교통부장관에게 자격 확인을 요청할 수도 있다는 점 기억해두세요 (「민간임대주택에 관한 특별법」 제42조의4제1항).

특히! 공공지원민간임대주택은 중복 입주 확인 절차가 있습니다.

임대사업자는 임차인의 정보(성명, 주민번호, 주택 유형, 주소, 입주일 등)를 정기적으로 전산관리지정기관에 제출해야 합니다 (「민간임대주택에 관한 특별법」 제42조의2제2항·제4항, 「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제14조의13제1항). 중복 입주가 확인되면 임대사업자는 임차인에게 소명 기회를 줘야 합니다 (「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제14조의13제3항).

2. 계약은 어떻게 하나요? (임대차계약 체결)

민간임대주택 계약 시에는 반드시 「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 별지 제24호서식의 표준임대차계약서를 사용해야 합니다 (「민간임대주택에 관한 특별법」 제47조제1항 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제20조제1항). 사용하지 않으면 1천만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제67조제2항제6호).

표준임대차계약서에는 다음 내용이 꼭! 포함되어야 합니다: (「민간임대주택에 관한 특별법」 제47조제2항 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제20조제2항)

• 임대료 및 임대료 증액 제한 (「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조)
• 임대차 계약기간
• 임대보증금 보증 (「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조)
• 선순위 담보권, 세금 체납 등 권리관계
• 임대사업자와 임차인의 권리와 의무
• 주택 수선·유지 및 보수
• 남은 임대의무기간 및 계약 해제·해지 (「민간임대주택에 관한 특별법」 제45조)
• 주택 양도

3. 계약 전 꼭 확인하세요! (계약내용 설명의무)

계약 전, 임대사업자는 임차인에게 계약 내용을 꼼꼼하게 설명하고 확인받아야 합니다 (「민간임대주택에 관한 특별법」 제48조제1항, 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제37조제1항 및 제2항). 특히 임대보증금 보증, 주택의 권리관계, 남은 임대의무기간 등 중요한 내용은 등기부등본과 납세증명서를 통해 확인하세요! 설명 의무를 위반한 임대사업자는 500만원 이하의 과태료를 물게 됩니다 (「민간임대주택에 관한 특별법」 제67조제3항제4호).

꼼꼼하게 확인하고, 안전하게 계약하세요! 다음에는 더 유익한 부동산 정보로 찾아뵙겠습니다.