내 집도 아닌 집을 팔았는데 빚 때문에 문제가 생길 수 있을까요? 바로 "사해행위" 때문인데요. 오늘은 명의신탁된 부동산을 제3자에게 판 경우, 사해행위에 해당하는지 알아보겠습니다.
명의신탁이란? 내 돈으로 집을 샀지만, 등기는 다른 사람 이름으로 하는 것을 말합니다. 등기부상 소유자는 명의수탁자, 실제 소유자는 명의신탁자라고 합니다.
사해행위란? 쉽게 말해 빚을 갚지 않으려고 재산을 빼돌리는 행위입니다. 예를 들어 빚이 많은 사람이 자기 재산을 다른 사람에게 헐값에 넘겨버리는 경우죠. 채권자 입장에서는 받을 돈이 줄어들기 때문에 이를 막기 위한 제도입니다.
그렇다면, 내 명의가 아닌 집을 팔았을 때 사해행위가 될까요?
대법원은 이런 경우 사해행위가 아니라고 판단했습니다. 왜 그럴까요?
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 "부동산실명법") 제4조 제2항에 따르면 명의신탁 약정에 따라 명의수탁자 앞으로 등기가 된 경우, 그 등기는 무효입니다. 즉, 법적으로는 애초에 명의수탁자의 재산이 아니었던 거죠.
내 재산이 아닌 것을 처분했으니, 채권자 입장에서 잃을 것도 없습니다. 따라서 사해행위가 성립되지 않는다는 논리입니다. (대법원 2000. 3. 10. 선고 99다55069 판결)
또한, 부동산실명법 제4조 제3항에서는 명의신탁 등기의 무효는 제3자에게 대항할 수 없다고 규정하고 있습니다. 여기서 제3자란 명의신탁 당사자와 상관없이 명의수탁자를 진짜 소유자로 믿고 거래한 사람을 말합니다. 명의수탁자의 일반 채권자는 여기에 해당하지 않습니다. (대법원 2000. 3. 28. 선고 99다56529 판결)
결론적으로, 명의신탁된 부동산을 제3자에게 양도한 행위는 원칙적으로 사해행위로 보기 어렵습니다. 하지만, 개별적인 상황에 따라 다를 수 있으니 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.
핵심 정리
상담사례
명의신탁 부동산을 명의수탁자가 처분하면, 특히 수탁자에게 채무가 있는 경우 진짜 소유자에게만 이익을 주는 사해행위가 될 수 있다.
민사판례
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 따라 명의수탁자 앞으로 등기된 부동산은 수탁자의 재산이 아니므로, 수탁자가 그 부동산을 처분하더라도 채권자를 해하는 사해행위가 되지 않는다.
민사판례
다른 사람 이름으로 등기된 부동산(명의신탁 부동산)을 이름만 빌려준 사람(명의수탁자)이 처분하더라도, 채권자를 해하는 사해행위로 볼 수 없다는 판결입니다.
민사판례
남의 이름으로 부동산을 산 사람(명의신탁자)이 그 부동산을 팔았다고 해서, 그 사람의 채권자를 해하는 사해행위가 되는 것은 아니다. 왜냐하면, 명의만 빌려준 사람(수탁자)이 진짜 소유자가 되고, 명의신탁자는 돈만 돌려받을 권리(부당이득반환채권)만 갖게 되기 때문이다. 따라서 명의신탁자가 부동산을 처분해도 자신의 재산이 줄어든 것이 아니므로, 채권자를 해하는 행위가 될 수 없다.
민사판례
빚이 재산보다 많은 사람이 명의만 빌려준 부동산(계약명의신탁)을 원래 주인에게 돌려주는 것은 다른 채권자들에게 피해를 주는 사해행위로 인정된다.
상담사례
명의신탁 받은 재산을 원래 주인에게 돌려주는 것은 채권자취소권 대상이 아니므로 빚 갚을 능력과 무관하게 반환 가능하다.