내 집인데 내 집이 아닌 것 같은 이상한 상황, 명의신탁 부동산 팔았다면 사해행위일까?

내 명의로 된 집이 아닌데, 실제로는 내가 돈을 내고 산 집. 이런 '계약명의신탁' 상황에서 발생하는 문제는 복잡하고 머리 아프기 마련입니다. 특히 명의를 빌려준 사람이 그 집을 팔아버렸다면? 내 재산을 빼앗긴 것 같은 억울함에 어떻게 해야 할지 막막할 것입니다. 오늘은 이런 경우, '사해행위'에 해당하는지 알아보겠습니다.

계약명의신탁이란?

내가 집을 사고 싶은데, 내 명의로 등기하면 세금이 많이 나오거나 다른 불이익이 생길 수 있을 때, 친구나 가족 등 다른 사람 명의로 등기를 하는 것을 말합니다. 물론, 서로 '네 명의만 빌려주는 거야'라는 약속을 하겠죠. 이 약속이 바로 '계약명의신탁 약정'입니다.

명의수탁자가 집을 팔아버렸다면?

만약 명의를 빌려준 사람(명의수탁자)이 내 돈으로 산 집을 제3자에게 팔아버렸다면 어떻게 될까요? 당연히 나와 명의수탁자 사이의 약속은 법적으로 효력이 없습니다. (명의신탁 약정 무효) 하지만, 놀랍게도 법은 제3자를 보호하기 위해 명의수탁자에게 소유권을 인정합니다.

이게 무슨 말이냐고요? 바로 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제2항 단서 때문입니다. 이 법에 따르면, 제3자는 명의신탁 사실을 몰랐기 때문에 그 거래는 유효하고, 명의수탁자는 진짜 소유자가 됩니다. 물론 명의수탁자는 나에게 집값에 해당하는 돈을 돌려줘야 할 의무는 있습니다. (부당이득반환의무)

그럼 사해행위는 뭐지?

여기서 중요한 것은 명의수탁자가 빚이 있는 경우입니다. 명의수탁자가 나에게 줄 돈(부당이득) 외에 다른 빚도 있다면, 그 집은 모든 채권자들이 나눠 가질 수 있는 재산이 됩니다. 이때 명의수탁자가 나에게 집을 돌려주거나 내가 지정한 사람에게 팔도록 한다면, 다른 채권자들이 받을 돈이 줄어들게 되죠. 이런 행위를 '사해행위'라고 합니다.

대법원은 이러한 상황을 사해행위로 볼 수 있다고 판단했습니다. (대법원 2008. 9. 25. 선고 2007다74874 판결) 즉, 명의수탁자가 다른 빚 때문에 재산이 부족한 상황에서 나에게만 집을 돌려주려고 하면, 다른 채권자들을 해하는 행위가 되는 것이죠.

결론적으로, 계약명의신탁 부동산을 명의수탁자가 제3자에게 판 경우, 부동산실명법에 따라 명의수탁자가 소유권을 취득하지만, 명의수탁자에게 다른 채무가 있는 경우, 그 부동산을 명의신탁자에게 돌려주는 행위는 사해행위가 될 수 있습니다. 명의신탁은 복잡한 법적 문제를 야기할 수 있으므로 처음부터 피하는 것이 가장 좋습니다.